不動産投資は、年金代わりになるのか

「不動産投資は、私的年金の代わりになる」というのは、販売営業の鉄板セールストークの1つです。
「日本の年金は将来あてにならないかも」という不安を抱える方が多い中で、年金代わりを強調した不動産投資の勧誘が目立ちます。
確かに、私的年金の為に、不動産投資が一つの選択肢になる事は間違いでは無いです。
しかし、「ローン完済後に、家賃収入が全て年金代わりになる」というような話は本当なのでしょうか？

ローン完済後は家賃収入がすべて年金代わりになるのか

結論からですが、年金絡みの不動産投資セールストークとしてよく聞かれる、
「ローン完済後は家賃収入がすべて年金代わりになる」は伝えるべきリスクを伝えていない為、信用してはいけません。
一番大きなリスクは修繕リスクです。
築年数が経った不動産は、屋根の防水工事や外壁塗装、内装リフォームなど、やらなくてはいけないことが増えてきます。
仮に35年のローンを完済して、家賃収入が入ってくる状態になったとしても、その家賃収入から不動産の修繕費用などを捻出しなくてはいけません。
また、築年数が経った部屋は、
・賃料の下落リスク
・空室リスク
のリスクも生じます。
そこに大幅な修繕・修理のタイミングが重ると、大きな手出し費用が必要になるケースもあります。
上記の通り、少なくとも不動産投資ローン完済後の家賃収入の全てが、そのまま年金代わりになることはあり得ません。

年金代わりにならない不動産投資と年金代わりになる不動産投資

リスクを考えると「私的年金を作るために、不動産投資を行うのはリスクが高すぎる」と思う方が多いかも知れません。
しかし、冒頭でも述べたように、不動産投資が一つの選択肢になる事は間違いでは無いです。
実際に、ゆとりのある老後を送ることを目指して、うまく不動産運用を行っている方もいらっしゃいます。
ゆとりのある老後を送ることを目指して、目的の不動産投資を成功させるには、「年金代わりにならない不動産投資の仕方」と「年金代わりになる不動産投資の仕方」を理解する必要があります。

年金代わりにならない不動産投資

・地方マンションやアパートへの投資
・サブリースに頼った投資
・「ローン完済後に、家賃収入が全て年金代わりになる」と営業をしてくる販売会社からは購入しない
将来の価値が下がりやすく、家賃収入もしくは賃貸が安定するかどうか怪しい、地方マンションやアパートへの投資は、年金の代わりとして得策とは言えません。
また、サブリースに頼った不動産投資も、年金代わりになるとは言い難いです。
サブリースは付近の相場家賃が下がれば保証賃料が下がったり、サブリース契約自体が解除されたりするため、当てにしない方がいいでしょう。
また、売却の際にも解除が出来なかったり、売却時にトラブルも多いため、お勧めはしません。
年金代わりの不動産投資のメリットだけで、リスクを説明しない販売会社からの購入もやめましょう。

年金代わりになる不動産投資

・頭金を多めに入れてローンの借入額を減らし、ローン利息も減らす
・繰り上げ返済や、借り換えも検討する
・売却タイミングを見逃さない
出来るだけ多く不動産投資で年金代わりの利益を得るためには、ローンの利息を減らす方法を探しましょう。
不動産を購入してからでも、繰り上げ返済などをしてローン利息を減らし、月々の支払い金額を減らして手元に残る金額を増やす方法もあります。
金利が低い金融機関に借り換えを検討することも有効です。
また、築年数の経過や周辺環境の変化で物件の価値が下がり、その後も物件価値が上昇する見込みがないなら、物件を早く売却してしまうのも手です。
むしろ今現在の収支がマイナスの場合は、一番検討するべき事だと思います。

まとめ

今回は年金代わりの不動産投資についてお伝えしました。
ローン返済後の家賃収入がそのまま年金代わりになることは無いですが、物件を慎重に選び運用すれば、定期的な収入が入ることは事実です。
不動産投資による収入を「年金代わり」とではなく、「年金の上乗せ」と捉えるほうが、的確かも知れません。
私的年金を目的に不動産投資を行うなら、人口減少や付近の影響を受けにくく、資産価値も下がりにくい物件がお勧めです。

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