修繕積立金とは？投資用マンションの運用にかかる費用をおさらい

修繕積立金は、分譲マンションなどの区分所有建物で大規模修繕工事のために
月々積み立てられるお金です。
どんなマンションも経年劣化は避けられません。
資産価値を維持するためにも、住宅ローンや管理費とは別に修繕積立金を積み立てて、
将来的な大規模修繕工事に備えていこうというものです。
その金額は築年数などの条件によりさまざまですが、マンション購入を検討するすべての人にとって
チェックすべきランニングコストの一つであることは間違いありません。
今回は修繕積立金の概要と平均金額をご紹介するとともに、修繕積立金が気になる場合の対応策についてご説明します。

修繕積立金の基礎知識

１．修繕積立金とは

修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って修繕を行うために
管理組合が月々積み立てておく資金です。
分譲マンションなどの区分所有マンションの場合、各部屋の所有者が毎月決まった額を
支払うことになります。
仮に修繕が行われる前の段階でマンションを売却したとしても、返金されることはありません。
住人が快適に住み続けるためには、一定期間ごとに工事をする必要があります。
この時、修繕積立金を使って修繕費を出して工事を行います。

２．修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では
共通しています。
しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、
管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるものです。
ここで「マンションの日常的な維持管理」とは、たとえば管理人の人件費、共用部分の電気代、
水道代、火災保険、管理会社への委託費などを指します。
あくまで修繕積立金は、将来発生する修繕に備えることを目的に集められます。

３．修繕積立金の主な使い道

マンションの修繕積立金は、共用部分と専有部分の修繕に分けられます。
マンションにおける専有部分とは、壁や床、天井に囲まれた空間のことを指し、
居住スペースが該当します。
また共有部分とは、専有部分に含まれない空間のことを指し、エレベーターや駐車場などが該当します。
このうち共用部分の設備の修繕は管理組合が、専有部分の修繕は所有者が行うことになっています。
つまり、所有者であるオーナーや賃借人が負担するのです。
修繕積立金は、管理組合が行う共用部分の修繕に利用されます。
マンション全体で積み立てるものなので、専有部分の修繕には利用されないのが一般的です。
共用部分の修繕としては、外壁・屋根・屋上の改修工事、給排水管の交換工事、内装の塗り替え工事、バリアフリー工事、機械式駐車場の工事、エレベーター等の部品交換、全面改修などが挙げられます。

修繕積立金が値上がりする理由

・初期設定金額が低い
・修繕費の相場が上昇
・当初計画になかった大規模修繕の実施

マンションの修繕積立金の金額は、「長期修繕計画」に基づいて決められているため、その内容次第で値上がりすることがあります。
しかしながら修繕積立金は様々な理由から値上がりすることがあり、主に下記の理由にあります

修繕積立金について押さえておきたいポイント

１．修繕積立金は損金算入可能

修繕積立金は経費として処理することができます。
原則は修繕工事が行われたときに会計処理を行うものですが、将来の修繕のみに利用される
一般的な修繕積立金であれば、支払ったタイミングで経費計上できます。
それほど大きな金額ではありませんが、経費扱いにすることで少し所得税や住民税などを抑えることが可能です。

２．修繕積立金は値上げされる

分譲時の新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向になります。
修繕積立金は毎年同額ではなく、一般的に年数の経過により徐々に値上げされていくためです。
だからこそ、老朽化したマンションの増えつつある近年では国土交通省の調査データを見てみると
修繕積立金の平均が底上げされていることがわかります。
修繕積立金の不足が判明した場合は、追加で一時金を徴収される可能性もあります。
修繕積立金の金額や値上げ額は、築年数、共用部分の設備内容（エレベーターの有無、ゲストルームやプール等の共用施設の有無）、総戸数、建築延床面積などによって異なります。
物件を購入するときは、修繕積立金の将来の値上がりも考慮して利回りを計算するのが望ましいです。
なお修繕積立金の金額は、管理組合総会の決議により決定されます。
定期的に増額する「段階増額積立方式」を採用している場合でも、総会での決議が必要となり
所有者が値上げに反対して、決議が難航する場合もあります。

修繕積立金の見直し

毎年平均で修繕積立金は、管理費に比べて購入時には案外忘れやすい出費と言えるかもしれません。
しかし、築年数が進むにつれて負担が重くなり、収益性を圧迫する可能性も出てきます。
修繕積立金は、管理費とは違い築年数が進むにつれて購入時より負担が大きくなる可能性が
高いです。
国土交通省の「マンション標準管理規約」では長期修繕計画は約25～30年スパンで計画し、
約5年ごとに見直しをすることが推奨されていますが長期修繕計画の見直しに伴い、新たに修繕積立金の増額を検討されることがあります。

まとめ

投資用マンションを所有するにあたり、修繕積立金は非常に重要になるものです。
家賃の下落などは購入時やネットにも良く出ており、リスク面ではよく耳にすることもあると思いますが、修繕積立金の値上がりについては購入時にもあまり説明されることがない内容ですので重要性を把握できていない々オーナーが多く見受られます。
修繕積立金の値上りを意識していくことで収支バランスや利回りを見直すことができ、
より良い出口戦略をたてていけると言えるでしょう。
弊社プランインベストは、リスク面をきちんと認識して頂きそのうえで所有していくべきなのか、
売却していくべきなのかオーナーにとって最善のご提案をさせていただきますのでお気軽にご相談くださいませ。