逆ザヤワンルーム販売の重要判決

以前のコラムにおいて、逆ザヤのサブリース賃料の仕組みについてをご説明させていただきました。
この逆ザヤのサブリースに関して、9月に注目すべき判決が出ました。
逆ザヤのサブリース賃料の仕組みについては、以前のコラム（高額賃料のサブリースにご注意）をご参考いただければ幸いです。

東京地裁で逆ザヤのワンルーム販売が違法行為であるとの判決が出たのです。サブリースにて物件を所有されているオーナー様は多く、その中で、逆ザヤのサブリース物件を所有されているオーナー様も少なくありませんので、本日はその判決についてをご説明いたします。

判決の内容

原告（オーナー）らは、被告らに対し、逆ザヤやであることを知りながら説明せずに物件を販売した行為などについて、合計約1720万円の損害賠償を求め、2021年4月に東京地裁に提訴をしました。
その結果、東京地裁は、
『入居者から支払われる賃料より、オーナーに支払う賃料の方が高い逆ザヤになっていることを説明せずに、投資用不動産を販売した不動産会社側の不法行為を認め、原告らに対する損害賠償の支払いを命じる。』
と、原告であるオーナーらの請求を認める判決を下しました。

判決のポイント

今回の判決で特に注目されているポイントが2点ありました。
これらのポイントについては、今後ワンルーム販売に大きな変化をもたらす可能性があると言われています。

■説明義務違反の認定

「逆ザヤ」になっている状態の説明を怠ったことが、説明義務違反であると東京地裁によって認定されました。
これは普通に考えた場合は当たり前の事と思うかもしれませんが、実際にはこれがかなり注目されている部分なのです。
その理由は、特定商取引法が不動産取引には適用されないからなのです。
特定商取引法には「事実の不告知」というものがあります。
消費者を保護し、契約当事者に対して真実かつ適切な情報を提供する責任を課すものです。
これに違反すると、賠償責任や契約解除などに該当するのですが、なんと、不動産取引においては、特定商取引法の規制が適用されないのです。
不動産取引においては、契約当事者がプロであるという前提があり、特定商取引法の規制が適用されないという状況が生まれています。
不動産取引がますます一般の人々にも開かれるようになっている現代において、プロしか不動産取引をしないという、昔の流れがそのまま生きてしまっていたのです。
その為、特定商取引法の「事実の不告知」に当たる要件を不動産取引に当てはめられた、今回の判例が非常に注目されているのです。
さらに、今回はサブリース会社やその代表取締役だけでなく、実質的な支配者も不法行為が認定されました。
実質的な支配者は、登記簿などに名前が現れていない可能性があり、株主ですらないかもしれません。
しかし、そのような人物であっても「指示をしていた」と認定されると、不法行為とみなされる可能性がある判例となりました。

損害賠償の支払い命令とその算出方法

判決では、被告らに対して損害賠償を命じ、合計約1,475万円の賠償が認められました。
損害賠償の金額については、物件の販売価格全体ではなく、サブリース賃料と実際の賃料から利回りを算出して、その利回りを基に、実際の賃料から物件価格を再度算定し、実際の販売価格との差額の約1,475万円が損害額と認定されました。
つまり、売却時に手出しが発生する場合、その手出し分も損害賠償の対象として認定されたのです。

まとめ

まだ控訴の可能性があるため、判決は確定していませんが、今回の判決の影響としては、サブリース賃料の逆ザヤにより物件価格を高く設定するスキームに対して、警鐘を鳴らす効果がある可能性が高いです。
今後もこの裁判の行方には注視が必要です。

サブリースのご不安はプランインベストに相談

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