売却時のリフォームについて

先日、空室物件の売却に携わらせていただいた際に下記の質問をいただきました。
売却時にリフォームを掛けてから売却をした方がよいか、
そのままの売却がよいかという内容でした。
双方ともにメリット、デメリットがある事も含めて決断していただきましたが、
リフォームをしたからといって必ずしも掛けた費用以上に高く売れたり、
早期売却が出来るというわけではありません。
中古マンションの場合、買主は立地は勿論、物件価格を重要視して探していることも多く、リフォーム済みの高い物件よりも、されていない安い物件が選ばれることも少なくありません。
今回はそんなリフォーム物件について触れていきます。

リフォーム物件をメインに探している人が多い？

リフォーム済物件を探している人は多いです。
内見時の好印象を持たれることが早期売却につながることは間違いないでしょう。
売却時には、リフォームについて十分に検討する必要があります。
設備や壁・床の老朽化など場合によっては、リフォームに掛ける費用を売却のための
必要経費と考えることも必要です。

リフォームとは？

建物の老朽化した部分や建物全体を綺麗な状態に回復させること、
住みやすくする為に改良することがリフォームと言われます。
例えばですが、和式のトイレから洋式に変える、和室を洋室に変える、
ガスコンロをビルトインコンロに変えるなどがあります。
リフォームとは別でリノベーションという言葉もありますが、
リフォームに比べて工事の規模が大きくなり、部屋の構造自体を変える事で
住居に新たな機能や付加価値を加え、性能自体を向上させることを
リノベーションといい、リフォームよりも更に高値での売却が可能となります。
例えばですが、土間に台所を現代風のシステムキッチンに変える、
部屋全体が和風だったものを洋風に変えるなどがあります。

リフォームした場合のメリット・デメリット

リフォームした際に考えられるメリット、デメリットについて考えていきましょう。

【メリット】
・売却額が増える
リフォームをする事で売却額の増加に繋がることが多いです。

・即入居が可能
早く入居したいという買主にとっては手を加える必要がないので、
必要な家具さえ揃ってしまえばすぐに生活を始めることが可能になります。

・内見時の印象が良くなる
内見をした際の第一印象が良くなるのと同時に生活する上でのイメージがしやすくなります。

【デメリット】
・リフォーム費用が売却額に比例しない
掛けた費用がそのまま査定額アップに繋がるわけではありません。

・自分でリフォームをしたい買主が購入できない
自分でリフォームをしたい買主の場合、購入額が高くなってしまう為、
敬遠されてしまうケースも少なくありません。

・売却スピードの低下
リフォームの掛け方にも寄りますが、リフォーム期間が長ければ長い程、
売却までに掛かる期間が長くなってしまいます。

・住み続けながら売却が出来ない
居住している物件の場合、先に次の入居先を見付ける必要があります。

マンションの規模によっては売却価格が上がらないケースも？

空室物件といっても住宅用マンションと投資用マンションで違いがあります。
住宅用の場合には実際に住む方を前提として売却していきますので、
内装状態を気に入ってくれさえすれば高値での売却は可能ですが、
小規模住宅である投資用マンションの場合には、
リフォームを掛けて賃料を高めに設定出来たとしても
相場賃料との乖離が生じてしまい、高値での売却が出来ない可能性もあります。

リフォームしない場合でもハウスクリーニングを視野に！

仮にリフォームをしないという選択に至った場合でもハウスクリーニングや
修繕箇所がある場合には最低限直した方が良いでしょう。
とくに水回りなどは重要視されることが多いです。
『現況有姿』での売却は可能ですが、必要最低限の経費を掛けることで、
査定額アップに繋がります。

まとめ

👉リフォームとリノベーションは修繕規模で、言葉の使い分けがされている
👉リノベーションの方が売却価格が高くなる傾向にある
👉リフォームの方が売却スピードが上がる傾向にある
👉掛けた費用分、売価に比例するとは限らない
👉住宅用、投資用で用途が変わる為、しっかりと考える必要がある

物件の規模によってリフォームやリノベーションをする方が良いのか、
ハウスクリーニングだけを掛けるのか、『現状有姿』での売却をするのかは
物件によってしっかりと考える必要があります。
ハウスクリーニング・修繕箇所の補修についてはどの程度実施すべきかの
判断も難しいと思いますので、余計な出費を防ぎ、
如何にして手残り金額を増やしていくのかという部分も含めて
総合的なアドバイスをさせていただきますので是非、弊社にお任せください！