コロナ禍による東京離れ

コロナ禍で東京への一極集中が緩む動きが続いております。新しい働き方としてテレワークの普及により、東京に住んでいる必要がない世帯が増え、「東京離れ」が本格的に始まってきたとも言えます。東京23区では初めて転入より転出が上回る転出超過となりました。この影響が不動産投資にどう影響していくのか、推測していきましょう。

東京23区初めての転出超過

住民基本台帳に基づいてまとめた外国人を含む東京都の人口の動きは、去年1年間で転入者数が42万167人、転出者数が41万4734人となり、転入が転出を5433人上回る「転入超過」となりました。転入超過の人数は前の年より2万5692人減り、現在の方法で統計を取り始めた2014年以降、最も少なくなりました。ただし、東京23区でみると、転出者数が転入者数を1万4828人上回り初めての「転出超過」となりました。

なぜ東京が転出超過となったのか

コロナ禍により人々のライフスタイルが大きく変わったのが東京転出の大きな要因です。

・リモートワークが普及して東京にいる必要がなくなり、狭い都心の部屋から郊外の広い住まいへの移動
・失業や収入減少などにより、賃料の高いエリアから低いエリアへの移動
・学生が大学などに通学できない為、実家に戻った
・持ち家志向が高まり、郊外の一戸建てなどへの移動

その他にも、地方移住の動きも見られます。
実際には、日本に住む外国人が一時帰国したまま再入国できなかったり、新たな来日予定の外国人が来られなくなったりする事例も多く、東京の賃貸物件は大きな影響を受けています。

ワンルーム不動産投資への影響

不動産投資において立地選びをする際に、人口変動のチェックはとても大切です。人口変動の要因には、「自然増減」と「社会増減」があります。「自然増減」は、生まれた人と死亡した人の差を言いますが、日本は少子化が進み、2005年に初めて出生者数が死亡者数を下回り自然増減がマイナスとなりました。現在も全国的にマイナスの状況が続いており、2019年の統計では沖縄県以外の全ての都道府県がマイナスとなっています。

一方の「社会増減」は、各都道府県に転入してくる人と、他の都道府県に転出していく人の差を言います。一般的には、都市には人が集まるので転入超過となり、地方は転出超過になる傾向がありますが、都市や都市圏のなかでも差があり、東京圏はプラスが続いていて、大阪圏は横ばい、名古屋圏はマイナスといった状況です。

不動産投資の入居ターゲットは主に10代後半から30代ですから、立地戦略を立てる上で社会増減の把握はとても重要です。特に、短期・中期の投資を考えると、社会増減の重要性は高いと言えます。ただし、不動産投資は長期的な展望も見据えながら行う必要があり、自然増減の重要性も認識しておかなければいけません。

まとめ

不動産投資を行う上で、賃貸需要は最も気にかけなければいけない部分の一つです。空室が出てしまうと、そもそもの目的の家賃収入がなくなり、ローンの返済金を手出ししないといけなくなってしまったり、投資の回収率も悪くなってしまいます。学生や新社会人の方、転勤の方やセカンドハウスとして利用の方などが多く利用する為東京23区のマンションの賃貸需要は高いですが、今後もコロナ禍が長引くと、しばらく東京の転出超過は続くと予測されます。

ただし、政治、経済、文化の中心であり、東京の魅力は依然として高く一時的な調整はあったとしても、賃貸マーケットとしての優位性は揺るがないでしょう。ご所有されている物件が何年後にいくらの家賃が取れるのか、その時いくらで売れるのか常にシミュレーションを繰り返し、より良い運用になるように努力しましょう。 

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