マスターリース契約ってなに！？

不動産投資をしているオーナー様でしたらサブリース契約という言葉を耳にする機会が多いかもしれませんがマスターリースという契約方式に関してはあまり馴染みがない方もいらっしゃるかと思います。実際にマスターリースとサブリースは契約内容が似ていることから混同している場合も御座います。
そこで今回のコラムは『マスターリース契約』についてご解説させて頂きます。

マスターリースとは

マスターリースとは、オーナーと不動産会社との間における不動産賃貸借契約を指します。
不動産会社と賃貸借契約を交わす契約で、三者間契約の中のひとつに位置付けられます。
三者間契約は、オーナーから所有物件を借り上げた不動産会社が第三者に貸し出すものです。
通常であればオーナーは賃貸人としてさまざまな業務を行う必要があり、
多くの手間がかかりますが上記の三者間契約を通じて不動産会社とのマスターリース契約では、運営に関する実際の業務は不動産会社が行う為オーナーは収益を受け取るだけとなります。

賃料の支払い方法が２パターン

オーナーと不動産会社との間でマスターリース契約を交わすと、不動産会社から一定の賃料を得ることになります。
ここでは、マスターリース契約における2つの賃料の支払方式を紹介します。

【空室保障型】
空室保障型の支払い方式とは、不動産会社が借り上げた物件が空室でも金額は変わらず一定の賃料が支払われる支払い方式です。
オーナーは空室になる不安を感じることなく安心して収入を得ることができるのです。但し、借主から賃料が支払われたとしても、オーナーの手元に入る金額は不動産会社と定めた金額になります。
空室保障型は収入が安定している一方、大きな収益を手にすることができないという側面があります。

【実績連動式】
実績連動型とは、借主が支払っている賃料がそのまま支払われる方式です。
空室保障がなく、物件が空室になればその分だけ賃料収入も減ることから、実績連動型においてオーナーが手にする収益は不動産会社の経営手腕や景気動向に左右される特徴があり、この実績連動型の支払い方式は、パス・スルー型とも呼ばれています。

不動産会社の中には空室保障型の支払い方式を用意しておらず、実績連動型の支払い方式を選ばざるを得ないケースもあるので、契約前に確認しておくことは重要なポイントになると言えます。

契約内容の見直し

一度マスターリース契約を交わしたとしても、その契約内容が未来永劫ずっと続くわけではありません。
一般的には契約内容は2〜3年に1度定期的に見直され、空室が続き不動産会社側の収益が見込めない場合には、賃料の引き下げや、契約の打ち切りの提案をされる場合もあります。
不動産会社は営利企業であることから、採算に合わず将来性がない事業を継続することはありません。
オーナーも物件の管理業務を完全に不動産会社任せにするのではなく、こまめに状況を把握して適宜有効な対策を講じることをおすすめします。

マスターリースとサブリースの違い

マスターリースとサブリースはどちらも不動産の賃貸契約に関連する用語ですが、マスターリースというのは所有者から、転貸を目的とする不動産会社が物件を一括借り上げすることやその契約を意味しています。
マスターリースに対してサブリースというのは、不動産会社がオーナーから借り上げた物件を第三者の借主に転貸することやその契約を意味しているという違いがあります。

まとめ

マスターリースは不動産会社が第三者に転貸することを目的として、オーナーから物件を一括借り上げすることを意味しており、契約パターンも空室保障型と実績連動型の２パターンあるので、どちらの契約方式が良いのかをしっかりと考えることでより良い不動産投資に繋がってくると言えます。
今回はマスターリースについて解説させて頂きましたが、他にもサブリースの契約内容や不動産会社とのしがらみを考えていく必要が御座います。
専門的なことで知識や情報が必要になってくると思いますので、マスターリースやサブリースにかかわらずお悩み事など御座いましたら株式会社PLANINVESTは常にオーナーファーストを考えた資産形成のご提案を させて頂きますのでお気軽にお問合せ下さいませ。