不動産投資用ローン45年！？

今まで区分マンション向けの融資期間は最長でも35年でしたが、
数年前から主要金融機関が融資期間を最長で45年まで延長しました。
一般的に投資用不動産を購入する場合、頭金ゼロでフルローンを組まれる方が多く
キャッシュフローがあまり出ないケースも少なくないと思います。
しかし、融資期間が45年に増えると毎月のキャッシュフローは大きく改善します。
そのため、比較的利回りの低い区分マンションを購入しても安定した賃貸経営が可能になりました。
今回は45年ローンを活用した区分マンション投資方法をご説明させて頂きます。

45年ローンとは？

基本的には不動産投資向けローンの融資期間は建物の法定耐用年数以内で設定されます。
区分マンションの構造である鉄筋コンクリート（RC)の法定耐用年数は47年ですので、
融資期間を45年に設定したいとしてもそんなに違和感はありませんよね。
しかも建築技術は進歩しているため、最近建築された鉄筋コンクリート造のマンションは軽く築100年以上保つと言われています。
実際にヨーロッパでは100年以上経っても現役の鉄筋コンクリート造の建物が多数あるので、
適切なメンテナンスを行えば100年以上保つのは現実的な話だということが実証されています。
そのため、建物の寿命を考えた場合、45年という長期の融資期間は適正だと言えます。

45年ローンのメリット

(1)団体信用保険が豊富になった
今までの団体信用生命保険の保障内容としては、生命保険がメインでした。
死亡、所定の高度障害状態とは別に癌と診断された時点でローンが全て保険で支払われるケースや、病気やケガで31日以上入院した場合はその月のローン返済額が保障されたりなど、
プランによって異なりますが、団体信用保険の内容が充実しました。

また、高血圧症や糖尿病など元々団体信用生命保険に加入できない方向けに
「ワイド団信」という保険商品ができました。
多少保障範囲は少なくなりますが、全く入れないというよりは安心できると言えるでしょう。

(2)キャッシュフローが出しやすくなる
融資期間が延びたことによって、月々の返済額が少なくなり
従来の35年ローンに比べキャッシュフローを出しやすくなりました

例えばですが、2,500万円借入(金利2％)の場合ですと
【35年ローン】
・月々返済額82,815円
【45年ローン】
・月々返済額70,249円

10年返済期間が増えると月々の返済額が12,566円減額され
より多くのキャッシュフローを出すことができます。

(3)買い増しが有利になる可能性がある
ローン期間が延長されることにより返済負担率が低くなる為、積極的に融資を行っている
金融機関であれば買い増しが有利になる可能性があります。
(返済負担率とは年収に対する年間のローン返済額のことを言います。)

45年ローンのデメリット

■完済が遅くなる
35年ローンに比べて45年ローンは融資期間が10年延びているため
当然ながら完済が遅くなってしまいます。

出来る限りの繰り上げ返済を行い、早めの返済を行うことによって
安定した家賃収入を得る方向やインカムゲインでの投資をされる場合は
買い増しをしていくことにより不動産投資を増やして行くのも1つの手だと思います。

まとめ

45年ローンを活用していくにあたって、メリット・デメリットは御座いますが
これから不動産投資を始めて行きたい方や既に不動産投資をされている方は
それぞれのライフスタイルに合わせてキャピタルゲインでの投資をしていくのか
インカムゲインでの投資をしていくのかをしっかりと考えた上で理想の投資を
イメージしていくことが何よりも大切だと思います。

資産形成や、不動産投資に対してなどお悩み事が御座いましたら
プランインベストはお客様に見合ったご提案をさせて頂きますので
是非ともお気軽にご相談くださいませ。

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