国土交通省が作成！事故物件のガイドライン案！

国土交通省が初めて、過去に人が亡くなっていたお部屋の取引についてガイドラインを定めました。
不動産の事故物件については近年、映画が放映されたり、テレビでも不動産の事故物件について多く取り扱われており注目されておりますが、これまでお部屋の中で亡くなってしまった等の人の死に関する心理的瑕疵について、適切な告知や取扱いに関する判断基準がなく、取引現場の判断が難しいこともありました。
今回ガイドラインを作成したことにより、不動産会社がとるべき対応、宅地建物取引業法上負うべき責任が明確になり、安心した取引にも繋がっていくと思います。

ガイドラインの対象となる事案

心理的瑕疵については、他殺、自殺、事故死などの人の死に関する事案以外にも、周辺環境や過去の使用用途等が該当することが考えられますが、人の死に関する事案をめぐっては、取引上の課題となるケースが多く、取り扱う不動産会社によって対応が異なることがありました。
今回作成したガイドラインにおいては、取引の対象となる不動産において生じた「人の死に関する事案」を取り扱う事としております。

売買契約において買主に告知すべき内容

買主が物件購入する際の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考える為、他殺、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合は原則買主に告知が必要です。

また、老衰、持病による病死などの自然死については、判例においても、自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主が物件購入する際の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる為、自然死については原則買主に告知する必要はないものとされています。

同様に、自宅の階段からの転落や、入浴中の転落事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、買主が物件購入する際の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、買主に原則として告知する必要はございません。

ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、長期間にわたって発見されずに放置されたこと等に伴い、室内外に臭気、害虫等が発生し、特殊清掃等が行われた場合においては、買主が物件購入する際の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる為、原則買主に告知が必要となります。

告知すべき内容があるかどうかの調査は必要か

不動産会社は販売活動に伴う通常の情報収集を行うべき業務上の義務を負っています。
ただし、心理的瑕疵がある物件だと疑わせる特段の事情がないのであれば、宅地建物取引業法上、告知内容がある物件か否かを自発的に調査すべき義務はありません。
不動産会社は、売主、管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの調査を行ったりする義務はございません。
心理的瑕疵を知っていればきちんと伝えないといけないですが、知らなければわざわざ調べる必要はないという事になります。物件状況等報告書等の書面により、売主が知っている情報を提供してもらうことにより媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとなります。

まとめ

今回、国土交通省が初めて作成したガイドラインは、最近の判例や取引実務等を考慮の上、お部屋の中で人が亡くなった場合における当該不動産の取引に関して、不動産会社が果たすべき責任について、トラブルの未然防止の観点から、一般的な基準を取りまとめたガイドラインとなります。
今回のガイドラインは、現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、今後、今回のガイドラインで示した基準が妥当しなくなる可能性も想定され、新たな判例や取引実務の変化を踏まえるとともに、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、適時に見直されることが重要となります。

プランインベストに相談

私たちプランインベストは心理的瑕疵があるお部屋の売買も取り扱っております。所有している物件で入居者が亡くなってしまった等、予期せぬ事が起きて、どうしたら良いのか分からない方、私たちプランインベストにお任せください。お部屋の中の調査から、内装会社の手配等スムーズに行わせて頂きます。ご相談だけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。