海外在住者の不動産売買について

最近、海外に在住している方から不動産売却のご相談を多く頂きます。
売却したいけれど、日本にも帰れないのでひとまず今の相場を確認したい等、ライフスタイルの変化で不安を抱えている方も多いかと思います。
日本に戻らないと売却出来ないと思っていませんか？
その勘違いのせいで資産価値下がってしまうかもしれませんよ。国外にいても日本の不動産の売却は可能です。ただし、税金等日本での売買とは異なる点がございますので、今回は「非居住者の不動産売買」についてご説明させて頂きます。

非居住者とは

日本の法人の海外支店などに一年以上の予定で勤務する給与所得者は、一般的には日本国内に住所を有しない者と推定され、所得税法上の非居住者となります。
非居住者が日本国内にある不動産を売却したときの所得に対して、日本で所得税が課税されます。

不動産を売却した際の源泉所得税について

非居住者が日本国内にある不動産を売却して受け取る売買金額は、10.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％）の税率で源泉徴収の対象となります。
自己又はその親族の居住用に購入し、売買金額が１億円以下の場合は源泉徴収されませんが、投資用の不動産を売却した場合は、売買金額が1億円以下でも源泉徴収されます。

※例えば、非居住者が売買金額30,000,000円で投資用不動産を売却した場合
30,000,000円の売買代金から、源泉徴収税10.21％（3,063,000円）が控除された26,937,000円が売主に入金されます。
売却年の翌年に確定申告をしますが、その際に、売買時に差し引かれている源泉徴収税が年間所得税よりも多い場合、その差額は還付が受けられ、逆に源泉徴収税が年間所得税よりも少なかった場合は追加で納付することになります。
簡単に言うと、海外在住者の方から所得税を取りそこなわないように事前に徴収している制度となります。

売却時の必要書類

• サイン証明書
• 拇印証明書
• 戸籍の附票

サイン証明書と拇印証明書に関しましては、現地の日本大使館で取得が出来ます。手続きに時間がかかるケースもあるため、売却が決まっていたら早めに申請をしたほうが良いです。
また、戸籍の附表に関しては、日本で最後に住んでいた区役所または市役所で取得出来ます。
取得するのに日本に戻らないといけないと思われる方もいらっしゃいますが、こちらの書類は委任状で第三者が取得可能です。

売買契約書はどうするの？

一般的に投資用物件の売買は持ち回り契約で行いますので、売主さんと買主さんとで契約日を合わせて契約する必要はありません。
また、買主さんには契約前に重要事項説明を行わなければいけませんが、売主さんにそのような説明は必要ありませんので、書類に関しましては、郵送で対応可能です。

まとめ

一般的に売買契約が成立した場合、手付金と決済時の残高と二度送金されますが、その場合、それぞれの支払い時に源泉徴収されます。源泉徴収されてしまうと、手元に入る金額は低くなるので、感覚的に安く売却してしまったと感じられてしまうかもしれませんが、最終的に確定申告した際に、調整されますので、損得はございません。
また、郵送や委任状を駆使すれば、わざわざ売却時に日本に戻ってくる必要もございませんので、無駄な手間や労力を省くことが出来ます。
ただし、一度もお会いしていないで物件を任せるのは不安という方もいると思います。その場合、私たちプランインベストはZOOMでのオンライン相談も可能ですので、お気軽にお問い合わせください♪

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