築古一棟アパートの売却のタイミングと運用方法

株式会社プランインベストAM事業部の槇原と申します。
AM事業部では、一棟アパートの購入・仲介・販売に積極的に取り組ませ頂いております。

築古一棟アパートは新築や築浅アパートに比べて、金額も安く高利回りの物件が多いです。
耐用年数が超えてしまっているような古い物件でもほんとに売却できるの？
高く売れるの？
結論、築古一棟アパートは高値での売却が可能です。
本日は、「築古一棟アパートの売却のタイミングと運用方法」について解説させていただきます。

【築年数が古くなってしまったアパートの売却のタイミングについて】

★ポイント

①入居者がついた状態で実質利回りで稼働しているタイミングでの売却。
満室状態や高稼働率の物件は、購入希望者の投資家様にとってとても魅力的な投資先となります。

②大規模修繕が必要となる前での売却。
どんなにきれいな新築を買っても20年～25年を過ぎると基本的に
大規模修繕が必要になります。
大規模修繕をするとなると数百万円のコストがかかります。

③アパートやマンションを相続した場合。
相続税の申告期限である10か月以内に売却完了すると【取得費加算の特例】を利用することができる。→譲渡税の負担を軽減して手残り金額を多くすることができる。

④日本の金利上昇で高く売るチャンス！？
現在日本ではインフレ(物価上昇)が起きており、日銀は段階的に利上げを進めており
2026年までに政策金利が1％を超える可能性が示唆されています。よって今以上に金利が上がります。金利が上がる前に購入を検討している不動産オーナーが今現在、多い状況になっております。

【耐用年数を超えたアパートを何で買うの？】

■高利回りを実現できる＋節税効果があります。

①金額が築浅の物件に比べて安いので高利回りを実現することができます。

②物件には減価償却できる期間が決まっていて、耐用年数が超えてしまっている物件を購入しても節税できないんじゃない？と考えている方がかなり多いと思います。

※ちなみに、投資用不動産の耐用年数は
・木造22年
・軽量鉄骨造19年
・重量鉄骨造34年
・鉄筋コンクリート造(RC造)47年

上記のように耐用年数が決まっていますが、耐用年数を超えている築古物件は短期間で多額の減価償却費を計上することができます。
例えば築23年の木造アパートの場合、取得から4年間で償却することができます。

木造の場合
【解説】
4000万円÷4年＝年間1000万円

RC造の場合
※同じ築23年のRC造の物件を購入した場合、残存耐用年数は28年になります。
【解説】
残存耐用年数＝(耐用年数－経過年数)＋(経過年数×0.2)になりますので、
(47年－23年)＋(23年×0.2)＝28年　※小数点以下切り捨て
年間償却費＝4000万÷28＝年間約142万円

年間償却費＝4000万÷28＝年間約142万円上記のように築23年の木造アパートを購入した場合、4年間で償却できるので年間1000万円もの減価償却を計上することができます。よって利益を大きく圧縮することができます！
同じ築23年のRC造の物件を購入した場合、残存耐用年数が28年になりますので年間で約142万円ほどしか償却することができません。

■まとめ

中古の築古木造アパート一番効率が良くを購入することがキャッシュフローを取りながら節税していく最大の商品なのです。
よって、築古アパートには、需要があり売却することが可能なのです。

買主様側の不動産投資家様たちは、残存年数があるうちに節税をして償却年数が終わっても築古物件は基本的に高利回りで稼働していますので、短期譲渡が外れるまでは保有していただき家賃収入を得ます。
そのまま持ち続けて買い増しをしていくオーナー様もいれば、長期譲渡になるタイミングで売却をして新しい物件に買い替えをしてまた同じように運用していく不動産オーナー様が多いのです。

現況、金利等の絡みで売主様はご所有の不動産を高く売るよきタイミングであり
買主様は金利が上がりきる前に購入できる絶好のタイミングかもしれません‼

不動産オーナー様の大事なご資産の出口戦略はもちろん、不動産の運用を全力でサポートさせていただきます‼
ご相談等ありましたらお気軽にプランインベストにお任せください。