【不動産投資の減価償却】は節税対策になるのか

不動産投資の「減価償却」と「所得税・住民税」について、ご紹介いたします。マンションを購入する際、販売の営業マンにも「不動産投資は節税になる」と言われた。と、よく耳にします。中には、節税を目的に購入された方もいらっしゃるかと思います。そのため、投資用マンションを購入することによって、節税が出来るというイメージを持っている方が多いです。しかし、本当にマンションを購入する事により、節税になり、皆さんのメリットになっているのでしょうか・・

そもそも不動産投資は節税になるのか？

世間では「不動産投資が節税になる」とよく言われていますが、残念ながら、実際のところ節税効果はほぼほぼ期待できません。収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので大きな節税ができますが、それ以外の節税効果が長く続くことはありません。その理由を理解する為には、主な節税対策の「減価償却」と「所得税・住民税」を理解する必要があります。

減価償却による節税効果

「減価償却」とは

利用可能期間（法定耐用年数）が長期に渡る資産を取得した場合、その購入に要した金額（取得価額）をその法定耐用年数に応じて必要経費に算入する手続きであり、そこで計算されたそれぞれの必要経費の額を「減価償却費」といいます。

まず、不動産の減価償却を計算するにあたり、土地と建物を分けて考える必要があります。これは、減価償却資産が時間と共に価値が無くなっていくものを対象としているためです。土地は、時と共に価値が変動しないため減価償却の対象外であり、建物の取得費用だけを対象に減価償却費を計算することになります。

例えば、法定耐用年数47年のマンションで、仮に建物価格が4,700万円のマンションを購入したとします。このときのそれぞれの減価償却費は、100万円（4,700万円÷47年）となります。ただ、この減価償却費は、実際にお金の支払いがされたものではなく、あくまでも計算上の出てきたものです。そのため減価償却費は、支出もないのに費用になる「魔法の経費」とも言われています。夢のような話ですが、そんな事は有り得ません。マンションを買ったときに4,700万円支払ったことを忘れていませんか？その支払った4,700万円が47年間という長期間かかってやっと全額必要経費に算入されるだけのことです。4,700万円支払った年度のことを無視し、翌年以降の減価償却費の計算だけをみて「支出もないのに費用が生まれている」と言っているだけです。当然、支出の総額4,700万円と減価償却の費用の総額4,700万円（100万円×47年）は一致します。減価償却によって支出もないのに勝手に費用が湧いてくる訳ではなく、費用が生まれるにはどこかで必ず支出が必要なのです。減価償却とは、「お金を払って買ってきたピザを一定期間に分けて食べる」ということであり、減価償却によってお金も払わないのにピザが食べられる訳ではありません。

所得税・住民税

不動産投資によって、なぜ「所得税の節税」になるのかというと、不動産事業の収支は給与所得と損益通算できるからです。通常、サラリーマンは経費として申告できるものがほとんどないので、節税を行うことができませんが、不動産投資は事業であり、その事業にかかった費用は経費となります。そして、不動産投資自体が赤字であれば、サラリーマンとしての給与と通算して損金処理できるので、課税所得を小さくすることができ、所得税を節税できるのです。つまり、所得税の節税対策をするためには「不動産事業の収支が赤字である」必要があるということです。わざわざ赤字を出して節税し、お手元に残るお金が一時的に増えることはあると思いますが、収支の見直し等で収入を増やすことに目を向けた方が総合的な手残りは増えるでしょう。マンション投資で赤字になるということは、本業の利益を副業のマンション投資で潰している行為です。

勿論すべての投資用マンションがダメではありません

これまでの話ですと、投資用マンションを買ってはいけない。と思われる方も多いかと思いますが、マンション全てがダメという訳ではありません。節税効果にはなりませんが、不動産所得が大幅にプラスの物件を所有していれば、節税効果はありませんが、確実にキャッシュは増えていきます。一方で、収益性が悪い物件を購入してしまうと、不動産所得がマイナスになり、節税効果はありますが、前者の物件よりも実質的には損をしているケースがほとんどです。

まとめ

●投資用マンションには、節税効果はほぼ期待できない

●節税に目を向けるより、結局は黒字収益を出した方が、メリットがある

購入する前には「節税対策」とは、魔法の言葉に聞こえますが、本業の所得がプラスで成り立つということと、不動産所得をマイナスにするよりも、プラスにして税金を払った方が、お手元に残る金額が増えていくのが現実です。物件を売ることが仕事である不動産販売の営業マンは、不動産投資の最初の何年間の美味しい面だけを拡張し、隠されたリスクについてきちんと説明しないことが多いので、注意が必要です。この機会に改めて、不動産投資を節税対策ではなく、ビジネスとしてシビアに考えてみませんか？

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