アパート建築に向いている土地とは

仕入開発事業部の高橋です。

PLANINVESTでは、アパート用地の購入や販売も積極的に取り組んでおります。

今回は
”どんな土地がアパート建築に向いていて、弊社がどんな土地を購入・販売しているのか“
をご紹介していきます。

本コラムが少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

■アパート建築に向いている土地とは

安く土地が買えればどこにアパートを建てても良いのかというとそうではなく、アパート建築に向いている土地・向いていない土地が存在します。

今回はアパート用地を選定する上で大きな要素である以下5点に絞ってご紹介していきます！

• エリア
• ワンルーム条例
• 道路（接道）
• 都市計画(容積率)
• 近隣環境・その他

◆エリア　

弊社では都心の一等地を除いて、単身者賃貸需要が望める駅の徒歩13分以内にエリアを絞って企画しています。

一例として、以下のエリアです。

• 東京23区の外周区（江戸川・葛飾・足立・荒川・北・板橋・練馬・大田）
• 千葉県（市川・松戸・船橋・柏）
• 埼玉県（川口・和光市・浦和・大宮）
• 神奈川（川崎・横浜）

23区の外周区とその近隣がアパート用地に向いており、これは土地の価格と賃料のバランスが良く、利回りも6％以上が目指せるエリアとなります。

東京の都心（港区や渋谷区）で同じようなアパートが持てれば1番良いのですが、まず厳しく、土地値も倍では効かずに3倍4倍となっています。
その分都心だと賃料が3倍4倍になるかというとそんな事はなく、利回りも必然的に低くなってしまいます。

そもそも高価格の土地にアパートを建てると土地建物の総額が大きくなり、融資のハードルも上がるので、都心はアパート投資には向いていないと考えられます。

◆ワンルーム条例

アパート用地ではワンルーム条例をしっかり確認する事も重要です。

市や区ごとにワンルームに関する規制（条例や要綱）が決まっており、
「部屋数が10室以上になってしまうなら、駐車場を1台・駐輪場を部屋数分設けなさい」
等のルールになっています。

駐車場と駐輪場等を敷地に設ける場合、かなりの面積が取られてしまいます。

敷地に目一杯効率良くアパートを建築する事が重要な為、アパート用地の選定では、ワンルーム条例をしっかり確認しなければいりません。

◆道路（接道）

敷地がどのような道路に面しているかの確認も大事です。

特に注意したいのが、”建築基準法上の道路に接しているかどうか“です。

専門的な話でややこしいのですが、土地の目の前に道路があっても、役所で調べてみるとそれは道路の扱いにはなっていないので「建築できません」という場合があります。

また、日当たりが悪いと感じられる北道路ですが、高度地区や日影といった建物の高さに関するルールが緩和される為、実はアパート建築には有利です。

都心で働き単身アパートに住む方は日当たりをあまり気にしない傾向にある為、弊社では北道路を積極的に購入・販売させて頂いております。

（もちろん、南向きで良いアパート企画が入ればそれに越したことは無いですが）

◆都市計画（容積率）

東京23区やその周りでは、”都市計画“というものが定められています。

住居系のエリアなのか商業系のエリアなのか、場所場所で細かい規制があるのでチェックする必要があります。

そのなかでも重要な、どれくらいの規模の建物が建てられるかの規制で容積率や建ぺい率があります。

こちらも専門的な用語になりますが、数字が大きいほど縦にも横にも大きな建物が建てられるという事になります。

結論として、容積率200％位がアパート用地としてはベストとなります。

戸建ての建ち並ぶ低層エリアは容積率が100％程度ですが、100％だとアパートは2階建てになってしまう事が多いです。

またビルの建ち並ぶ商業エリアは容積率が400％以上ある事が多く、土地値がそれに応じて高価になり、なかなかアパート用地では合わなくなります。

容積率200％位のエリアで物件探しをするのがオススメです。

◆近隣環境・その他

単身用のアパートでは、”近隣環境“も大事になります。

近隣にコンビニが複数あるか、スーパー・ドラッグストアがあるか、嫌悪施設は無いかの現地確認が必要です。

また駅から物件のアクセスに坂(アップダウン)があるかないかも入居者が賃貸を選ぶ上で重要になりますので、必ず駅から物件までは歩いて確認をしましょう。

ここまでが大まかなアパート用地に向いている弊社での基準となります。

その他にも、「日影規制」や「防火地域・準防火地域」、「地区計画」等の細かい規制がでてきます。

■PLANINVEST企画アパートの特徴

ここまではアパート建築に向いている土地の話をしてきましたが、弊社がどのようなアパートを企画しているかも少しご紹介します。

構造は木造か鉄骨造で階数は2階～4階、色々調査した上で、一番その土地に向いている企画を行います。

木造は劣化対策等級の3級を取得し、融資期間を耐用年数よりアップさせています。

また鉄骨造は鋼材の厚みを4ｍｍ超とすることで、法定耐用年数を34年としています。

建物の設備は以下が基準です。

• オートロック
• 宅配ボックス
• バス・トイレ別
• 独立洗面台
• 室内洗濯機置場
• 都市ガス
• 無料インターネット

参考までに直近で企画した木造アパート計画が以下となります。

入居率を高めるために、設備面を充実させています。
その上で社外の家賃査定も利用し、適正家賃の設定を心がけており、「その土地に一番効率の良いアパートを企画し、購入後も安心して運用していける」よう目指しております。

■アパート用地の売却・購入のご相談はPLANINVESTまで！

この様な条件を全てクリアし、かつ価格が安く理想の利回りを目指せる土地を探すのは、一般の方では非常に難しい事です。
（不動産業者でも簡単には見つけられません(T_T)）

例えば以下のような物件は、弊社が企画する中でも好条件で投資家様にも人気があり、アパート用地として最適となります。

• 練馬区
• 平和台駅 徒歩10分
• 130㎡
• 前面道路幅員5ｍ、接道11ｍ
• 容積率200％
• 木造3階建12戸(1K)
• 賃料75,000円
• 利回り6.3％

この様な企画になる物件は、弊社では即購入させて頂いております。
（実は・・・実際に年内購入見込みの物件です。お問合せ頂ければコッソリご紹介いたします。）

弊社では月に1本以上のペースで上記のような物件を購入・販売しており、お客様のご希望条件に合わせて安定経営の見込めるアパート用地のご提案や高額買取が可能です。

本コラムをご覧になられている方の中でも

「新築のアパート投資に興味がある！アパートが建築できる土地を探している！」

「相続した土地があって、これはアパートに向いているのかな？高く買ってくれる所はないかな？」

という方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社 PLANINVEST仕入開発事業部 高橋 までご相談ください。

～中古の一棟投資物件もご紹介可能です～

一棟投資について | 株式会社PLANINVEST（プランインベスト）