オーナーチェンジ物件の売買とは？

「オーナーチェンジ」という言葉を聞いたことはありますか？
不動産市況が高騰していると聞いて売却したい方や、
なるべく早く現金化したい方等で、入居者がいるので売却出来ないとの声をお聞きする事も少なくありません。
売却したいけれど、入居者には迷惑を掛けたく無いので、
売りませんという方も中にはいらっしゃいますが、
投資用物件は、入居者に迷惑を掛けずに物件オーナーだけが変わるオーナーチェンジと呼ばれる取引があります。
現在では、オーナーチェンジでの売買が主流となっており、
今回のコラムでは「オーナーチェンジ」について解説致します。

オーナーチェンジとは？

賃貸中の物件を売買する際に、入居者との賃貸借契約を継続した状態で、
物件オーナーだけが入れ替わることを「オーナーチェンジ」と言います。
現在のオーナーと入居者との契約をそのまま新オーナーが引き継ぐので、
入居者の賃料が売買代金に大きく影響してきます。
賃料の他にも、収支内容で売買代金を算出いたしますので、
毎月建物管理会社に支払う管理費や修繕積立金も重要です。
相場よりも安い賃料で賃貸運用されている方は、
売買代金が相場よりも低くなってしまいます。

収支内容がなぜ大事か？

オーナーチェンジで物件を購入される方は一般的に
投資用として物件を購入するので、今後どのくらいの利益を
生み出してくれる物件なのかが重要なポイントになります。
投資用物件は収益還元法という計算方法で売買金額を算出しますので、
賃料、管理費・修繕積立金の収支内容は最低限必要な情報となります。

例えば、同じマンションの同じ階にA部屋とB部屋があるとします。
A部屋の月々の家賃が80,000円、B部屋の月々の家賃が70,000円、
両物件とも管理費・修繕積立金は同じ10,000円とします。
●A部屋の年間収入は、
（家賃収入8万円ー管理費・修繕積立金1万円）×12ヵ月＝840,000円
●B部屋の年間収入は、
（家賃収入7万円ー管理費・修繕積立金1万円）×12ヵ月＝720,000円
同じマンションの同じ階のお部屋でも、家賃が10,000円異なるだけで、
年間で収入が120,000円異なり、
10年間所有を続ければ1,200,000円も不動産収入が異なります。
例え1,000円でも収支内容が異なれば、
今後生み出される不動産収入も大きく変わります。
基本的に中古物件は30年ローンの投資用物件として購入される方が多いので、
収支が1,000円変われば30年間で360,000円も収支が異なり、売買代金も30万円から40万円程変わってきます。
ですので収支内容が分からないと、売買金額は算出できません。

オーナーチェンジで継承される権利・義務

入居者との賃貸借契約を結んだ状態で物件を購入することになるので、
賃貸借契約は新しいオーナーと入居者の間で有効な契約として引き継がれます。
賃料はもちろん、契約内容もそのまま新しいオーナーに継承されますので、
賃貸借契約書は売買時に絶対に確認しておきましょう。

また、前オーナーと入居者の賃貸借契約における義務も引き継がれます。
・入居者に建物を使用させる義務
・建物を修繕する義務
・退去時に敷金を返還する義務
これらはオーナーチェンジを理由に解約・変更はできませんので、
入居者に迷惑を掛けずに、売買契約を進めることができます。

まとめ

これから売却をご検討されている方は、
収支内容が売買金額を算出するにあたり、
大事な情報だとご理解頂けたかと思います。
例えば、いきなり◯◯万円で物件を購入したい方がいます！という
ダイレクトメールが届くというお話を聞きますが、
収支内容も分からず金額を提案するなんて事はあり得ません。
また、入居者に負担をかける事なく売却する事は可能ですので、
不動産市況が高騰している今、改めて売却をご検討してみてはいかがですか？
空室になるタイミングを待っていたら、
資産価値は下がってしまうかもしれません。

まずはプランインベストに相談

売却や収支改善をお考えの方や現在の査定金額が知りたい方は
お気軽に、弊社PLANINVESTにお問い合わせください。
経験豊富なスタッフがご相談を承わらさせて頂き、
最良なご提案をさせて頂きます。
オーナーチェンジで売却を進めていく際は、
入居者に迷惑が掛かる事もありませんし、
勿論オーナー様の負担を少しでも減らせるように一生懸命頑張らせて頂きます。
いつでもお気軽にご連絡下さい。