コロナ禍で空室が増えた状況でも高値で売却する方法

2020年からコロナの影響で空室が続いているというお声も多く、お悩みになられているオーナー様も少なくないと思います。
不動産投資は、賃借人がいて初めて収益を取っていくことができますので、賃貸中の方がお取引がしやすく高値で売却していけることが多いのも事実です。
空室時の売却では高値でお取引ができないのか？という疑問も出てくると思いますが、空室だからこそ高値での売却ができたケースも御座います。
そこで今回のコラムは、どのように売却をしていけば空室時でも高値で売却をしていけるのか？ということについてご解説させて頂きます。

空室物件の売却方法

投資用マンションの場合は賃貸中であれば、収支内容が明確ですので
売却もスムーズに進めていけますが、空室となるとまずは、そのお部屋の相場賃料はいくらなのか？ということを調査していく必要があります。
調査の結果が出ましたら想定賃料を設定し、金融機関からの評価額を基に売買代金を算出し、売り出すのが一般的な流れとなります。
空室だからこそ賃料を相場よりも高く設定して売買代金も強気の設定ができますので、しっかりと最善のご提案をしてくれる不動産会社を探すことから始めることがポイントになってきます。

高く売却するポイント

■想定賃料を少し高めで設定して引き合いを取る

あまりにもかけ離れた想定賃料での売却は、金融機関から賃料の見直しが入ってしまうので、あくまで相場より少し高めの設定で様子をみてみることで、より高値での売却を目指します。

■リフォームをして家賃設定を上げる

空室のタイミングでリフォームをすることによって、リフォーム費用はかかってしまいますが、今の賃貸需要に対応することにより、賃料を高く設定することができます。特に築年数が古い物件は、リフォームすることにより入居率の向上を図ることができ高値での売却が見込めます。

空室時の売却のメリット

≪元々、賃料設定が低い場合は賃料の見直しができる≫
収益還元法によって売買金額が算出されますので、家賃が相場よりも低い場合は損をしてしまう場合も御座います。空室になり、賃料を見直すことにより売買金額が上がることもあります。

≪相場賃料より高めの家賃を設定することができる≫
想定賃料を相場よりも高く設定して、売却活動を始めることにより、より高値で売却できる可能性が上がります。

≪居住用として探している買主にも紹介ができるので視野を広げれる≫
賃貸中の物件を居住用として購入する方は少ないです。なぜならば、借地借家法という法律で、入居者の立場は守られており、現在住んでいる入居者に退去してもらうことは難しいからです。空室物件だからこそ、居住用としても物件を探している方にもご紹介しやすくなります。

空室時の売却のデメリット

≪想定賃料で価格を算出する為、価格が変動することがある≫
メリットでもあるように、相場賃料よりも高い賃料を設定して売却活動をすることはできますが、買主さんや金融機関によっては、賃料の見直しが入ることがあり、賃料の見直しが入ると価格が変動してしまいます。確定のお話をするのに時間がかかる場合もございます。

≪空室時のローン返済の負担≫
一般的に不動産を購入する場合、融資を組んでいる方が多く、賃料収入でローン返済をしていますが、売却活動が長引いてしまうと月々のローン返済金額をご自身で負担しなくてはいけなくなります。高値でチャレンジすることはできますが、あまり時間をかけすぎてしまうと自己負担も重くのしかかってしまいます。

まとめ

投資用マンションの売却は賃貸中の場合、お家賃(収支)が明確ですので収益還元法を基に売買代金を算出することができますので、買主に対しても金額がブレないお話ができますが、空室時ですと賃料が決まっているわけではないので、賃料を想定して売出しをしていくかたちになります。
そのうえで買主に想定でのお話をしていく必要が御座いますので金額が変動してしまうことも御座いますが、空室だからこそできる売却方法が御座いますので、空室を武器に出口戦略を立てていくことで予想外のお取引ができるかもしれません。弊社は、過去に何度も空室物件の売却サポートをさせて頂いておりますのでリスク回避やトラブルにならないように、迅速且つご安心したお取引ができるよう様々な角度からご提案をさせて頂きますので空室案件に限らず、お悩み事が御座いましたら、お気軽にPLANINVESTにご相談くださいませ。