サブリース契約における『正当事由』

収益不動産の価格は、主に収支内容に基づいた金融機関の融資可能額によって判断されます。
サブリース賃料は、実際の入居者からの賃料の9割前後が保証されるのが一般的です。
物件の価格は利回り計算によって変動するため、サブリース契約を解約して利回りを向上させることで、売却価格が上昇することが多いです。
また、所有を続ける際にも、集金代行に切り替えることにより、月々の収支の改善や、礼金や敷金の受け取りなどで収入面の向上も期待できます。

一方、サブリース契約にはオーナー側からの解約が非常に難しいという問題点があります。
解約ができない大きな理由としては、解約にはサブリース会社に「正当事由」として認められる必要があるからです。
『正当事由』とは具体的にどのような理由になるのでしょうか。
本記事では、サブリース契約における正当事由について、認められるケースと認められないケースを詳しく解説します。

借地借家法とは？

正当事由を理解するためには、まず借地借家法という法律を理解することが必要です。
借地借家法は、土地や建物の賃貸借に関する日本の法律で、賃借人（借り手）の権利を保護することを目的としています。
この法律は、賃貸借契約の更新、解約、賃料の増減などについて定めており、特に住居の安定を図るために、賃借人に有利な規定が多く設けられています。
例えば、賃貸借契約の更新拒絶や解約には、賃貸人（貸し手）側に「正当事由」が必要とされるなど、賃借人の居住権を強く保護する内容となっています。

正当事由とは？

正当事由とは、民法に基づく賃貸借契約における解約事由を指します。
サブリース契約においても借地借家法が準用されるため、以下のケースが正当事由として認められる可能性があります。

サブリース会社が家賃を支払わない場合

家賃は賃貸借契約における重要な義務であり、家賃の不払いは重大な契約違反となります。

サブリース会社が建物を修繕しない場合

建物の修繕は賃貸人の義務であり、修繕義務を怠った場合は、建物の利用が困難になる可能性があります。

サブリース会社が建物を違法利用させている場合

違法利用は、建物の損壊や周辺住民への迷惑などの問題を引き起こす可能性があります。

サブリース会社が破産した場合

破産により、サブリース契約の履行が困難になる可能性があります。

オーナーが建物を自ら使用する必要がある場合

転勤や相続などにより、オーナー自身が建物を利用する必要が生じた場合。

相続が発生した場合

相続人全員がサブリース契約を継続することに同意できない場合。

耐震診断の結果、建物の耐震性が不足していることが判明した場合

耐震性の問題により建物の安全性が確保できない場合。

周辺環境が悪化し、建物の利用が困難になった場合

道路拡張や工場進出などにより、周辺環境が悪化し、建物の利用が困難になった場合。

上記以外にも、契約書に定められた特約により正当事由がある場合も存在します。

正当事由が認められないケース

以下のようなケースは、正当事由として認められない可能性が高いです。

家賃相場が下落したこと

家賃相場が下落したからといって、サブリース契約を解約することはできません。
家賃相場の変動は、経済状況などの外的要因によるものであり、契約内容や当事者の事情とは無関係だからです。
たとえ家賃収入が減少し、収益性が悪化したとしても、正当事由には該当しません。
ただし、以下の場合は、正当事由として認められる可能性があります。
・サブリース会社が家賃相場の変動を反映していない
・契約書に定められた家賃改定条項に基づいて家賃が改定されていない場合。
・家賃収入が大幅に減少している
・家賃収入が大幅に減少したことにより、オーナーの生活が困難になる場合。

サブリース会社に対する不満

サブリース会社に対する不満は、正当事由として認められません。
サービス内容に対する不満や、担当者とのトラブルなどは、契約内容や当事者の事情とは無関係だからです。
不満がある場合は、サブリース会社に直接相談し、解決を図ることが重要です。
ただし、以下の場合は、正当事由として認められる可能性があります。
・サブリース賃料送金の遅れ
・サブリース会社からのサブリース賃料送金の遅れ

別の管理会社に切り替えたい

別の管理会社に切り替えたいという理由だけで、サブリース契約を解約することはできません。

上記以外にも、正当事由の判断は個々の事案によって異なります。
紹介した内容は一般的な基準であり、個々の事案によって正当事由の判断は異なる場合があります。

サブリースに関しては専門家にご相談を

サブリース契約に関する法令や判例は変更される可能性があります。
最新の情報については、弁護士や不動産業者などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

サブリース契約の解約には、オーナー側にとって高いハードルが設けられています。
本記事では、サブリース契約における正当事由について、認められるケースと認められないケースを詳しく解説しました。

👉正当事由とは
・サブリース契約を解約するための正当な理由
・民法や借地借家法に基づくものに加え、契約書に定められた特約も重要
・オーナーが建物を利用する必要がある場合、相続が発生した場合、建物の老朽化等により建物の利用　　 が困難になった場合などが該当

👉認められないケース
・家賃相場が下落したこと
・サブリース会社に対する不満
・別の管理会社に切り替えたい

サブリース契約の解約を検討する際には、上記のポイントを参考にして、慎重に判断することが重要です。
サブリース契約の内容などにより、解除方法や進め方は変わってきますので、不動産業者などの専門家に相談し最新の情報や最適なアドバイスをもらうことをおすすめします。

プランインベストにご相談を

しっかりと理解していない不動産会社に任せてしまうと、後々トラブルになることが多いです。
契約書上は解除ができると記載があっても、解除ができない会社もありますし、直近で解除が可能だったサブリース会社も社内規定が変わり、解除ができなくなったケースもございます。
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