不動産売却「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いは？

不動産を売却する際は売却する不動産に対して瑕疵担保責任を負うことになっていました。しかし、2020年4月1日に民法が改正され、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正されたことで、不動産の売主の責任はどのように変化したのでしょうか？
そこで今回のコラムでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて分かりやすく解説させて頂きます。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

不動産売買には、これまで瑕疵担保責任が適用されていました。
瑕疵担保責任とは、売買契約の対象物の不動産に隠れた瑕疵が潜んでいた場合に売主が買主に対して責任を負う、というものです。
初期の雨漏り、基礎のシロアリ被害といった売主・買主ともに日常生活では見つけることが困難な「隠れた瑕疵」に法律上は限定されていました。
しかし、以下のような瑕疵が含まれている場合、責任の範囲が明確になっていないという問題がありました。

・環境的瑕疵：暴力団事務所、火葬場といった嫌悪施設に近いなど

・物理的瑕疵：地盤沈下や土壌汚染、雨漏りやシロアリ被害など

・法律的瑕疵：接道義務・建蔽率・容積率に違反しているなど

・心理的瑕疵：建物内で自殺や殺人事件が生じたなど

一方、契約不適合責任では、売主の負う責任が隠れた瑕疵に限定されていません。例えば、建物のどこにも傷みがない状況で引き渡すことが売買契約の条件になっている場合には、クロスが剥がれている、フローリングが傷るなど「隠れた瑕疵」以外も契約不適合に該当します。但し、売買契約書にクロスが剥がれている、フローリングが傷んでいることがあらかじめ明示されている場合には、売主は責任を負う必要はありません。
瑕疵担保責任で曖昧になっていた部分を、契約不適合責任では契約書をベースにすることで明確化したと言えるでしょう。

契約不適合責任には5つの請求方法がある

瑕疵担保責任には、不動産に瑕疵が潜んでいた場合に契約解除と損害賠償請求の2つの請求方法がありました。一方、契約不適合責任には、以下の5つの請求方法があります。

1.追完請求

追完請求とは、本来の契約内容通りの不動産の状態になるように修補を請求することです。瑕疵担保責任では、契約解除または損害賠償請求しか出来なく、修繕費として請求することが出来ませんでした。
そのため、損害賠償請求によって得られたお金の範囲内で、自身で直す必要がありました。契約不適合責任では追完請求が加わったことで、修繕費として費用請求が可能となりましたので買主にとって有利になった変更点と言えるでしょう。

2.代金減額請求

代金減額請求とは、不動産が完璧な状態でなかった場合に、不備があった分の代金の減額を請求することです。代金減額請求は一度、売主に対して追完請求を行ったにもかかわらず売主が修補を行ってくれない場合や修補が不可能であるような場合に選ぶことが可能です。
代金減額請求をする場合は、不動産の買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告を行ったにもかかわらず、期間内に履行されなかった場合に限られている点に注意が必要です。

3.催告解除

催告解除とは、買主に追完請求を催告したものの、それでも履行されない場合に契約の解除を請求することです。
代金減額請求と同様に、一度追完請求を行って、それでも履行されなかった場合のみ選ぶことが可能です。

4.無催告解除

無催告解除とは、瑕疵担保責任における契約解除と同じく、催告することなく契約の解除を請求することです。但し、無催告解除が認められているのは欠陥が軽微なものではなく、それが原因で契約の目的を達成できない場合に限られています。

5.損害賠償請求

損害賠償請求とは、不動産の売買によって何かしらの損害が生じた場合に、それらの損害を請求することです。
瑕疵担保責任では、損害賠償請求は売主の無過失責任となっており売主に責任がなくても損害賠償が請求されました。
しかし契約不適合責任では、売主に責任がない場合には損害賠償を請求できないことになっています。
一見、損害賠償請求については売主の責任が緩和されたように思えますが、契約不適合責任で適用される損害賠償の範囲は瑕疵担保責任より広くなってる点には注意しましょう。
このように、契約不適合責任への変更によって、売主が負う責任の範囲、種類は増えています。売主側は売買契約後のトラブルを未然に防ぐためにも、以前よりも売買契約書をしっかり確認し、問題点について明記しておく必要があると言えるでしょう。

瑕疵担保保険に加入することでリスクを軽減

瑕疵担保保険とは、不動産を売却した後に不動産に何かしらの瑕疵が潜んでいた場合に修補費用の一部を保険でカバーしてもらえる保険です。
保険の対象は、雨漏りや基礎のシロアリ被害といった物理的瑕疵です。これらの追完請求をされた場合は多額の費用が発生してしまいますが、費用の一部を保険で補えるメリットがあります。
この瑕疵担保保険に加入するには、耐震基準を満たしている、インスペクションという専門家の不動産の調査を受けて合格するなど、いくつかの条件が定められています。

まとめ

不動産売却で適用されていた瑕疵担保責任には、法律と実務での乖離が大きく、どのような事例が瑕疵担保責任に該当するのかという判断が難しいというデメリットがありました。2020年4月1日に改正された民法では瑕疵担保責任がなくなり、実務に近い契約不適合責任が設けられました。買主の立場をこれまで以上に保護している一方、売主に課される責任は以前より大きくなっているため、瑕疵担保保険に加入する売買契約書にしっかりと物件の欠陥を明記するなど、トラブルを未然に防ぐための対策が重要になってくると言えるでしょう。
但し、弊社の契約内容は原則は契約不適合責任免責にしており売主様に対してご安心して頂けるお取引を心掛けております。
売却時は売買金額ももちろん大事ですが契約内容も重要なポイントとなってくる為、売却などのご相談は弊社、プランインベストにお任せくださいませ。