事故物件の確認方法

最近、事故物件ってよく耳にしませんか？事故物件に関する映画が上映されていたり、事故物件に関するテレビ番組も増えてきていて、面白おかしくメディアに取り上げられていますよね。※あまり聞きなじみがない方は以前のコラム「事故物件のご売却」をご覧ください。

ただ、不動産オーナーの方からしたら、気が気ではないかと思います。自己所有の物件が事故物件だったらどうしよう。そもそも事故物件かどうかはどうしたら分かるの？皆さんのご不安を解消できるように解説していきます。知識をつけ大切な資産を守りましょう！

事故物件（心理的瑕疵）かどうかの確認方法

・「大島てる」などの、事故物件をまとめたサイトを確認
・建物管理会社に確認

最も、簡単に調べる方法としては、事故物件をまとめた「大島てる」というサイトを利用する事です。サイト内で、物件住所を入力すると、過去に事件・事故があったかすぐに分かります。また、より詳しく正確な情報を求める場合は、建物管理会社に問い合わせするのがオススメです。物件の近所に住んでいる方であれば、仮に所有物件で事件・事故があった場合は、警察官や消防士が出動し、救急車のサイレンの音で何かあったと気づいたり、近所で話題になって何かあったなと気づくきっかけはあるかと存じます。しかし、ワンルームマンションを運用している方は、地方のオーナーさんの場合も多く、物件を見たことがない人もいますし、近隣エリアの方でも物件を確認しに現地に向かう方は少なく、所有物件の管理状況が分からず、管理会社に丸投げという方も多くいらっしゃいます。もう少しご自身の物件に対して興味を持って運用していきましょう。

所有物件が事故物件（心理的瑕疵）だった場合

上記の方法で調査をした結果、所有物件が事故物件だったと初めて気づく方もいらっしゃるかと思います。ショックだと思いますが、落ち着いてください。まずは、マンション内のどこに瑕疵があったのかを確認することが大切です。専有部分の瑕疵なのか、専有部分以外（共有部分・同マンション別部屋）の瑕疵なのか。

《専有部分の瑕疵の場合》
所有している専有部分で瑕疵が見つかった場合、資産価値は暴落します。というのも、事故物件を売却する場合、告知事項ありと明記しなくてはいけません。告知事項とは、物件を取引する際に、購入者の意思決定を左右するような重大な欠点がある場合に、売主が買主に対して欠点を伝える必要のある事柄があることを示しています。簡単に言うと、買主に対し、物件を売買する際にとても大事な内容があるという事です。また、事故物件を本来相場で買う人はいませんので、専有部分で瑕疵があり売却する際は、かなり売買金額が下がってしまいます。

《専有部分以外（共有部分・同マンション別部屋）の瑕疵の場合》
専有部分以外での瑕疵に関しては、専有部分の瑕疵と比較して影響が小さくなる場合がございます。専有部分での瑕疵ですと、ご自身が所有している部屋で事件・事故があったという事ですが、所有している部屋以外の事件・事故に関しては、買主さんによってはそれほど気にしないという方もいます。もちろん事件・事故の内容にもよりますが、やはり本来相場よりは少し割安になってしまいます。建物管理会社が作成する重要事項調査報告書に、事件・事故の記載がない場合は、瑕疵は無いと判断され、本来相場での取引も可能となります。

事故物件だった際の告知義務

建物管理会社の重要事項調査報告書に記載がない場合は、一般的に銀行担保評価に影響が及ばないので売買代金に影響はありません。ただし、重要事項調査報告書に記載がない場合でも、事実を知っていて買主に告知しない場合は損害賠償等の影響があります。通常の不動産取引では、売主しか分からない住宅の事情について「物件状況確認書（告知書）」を記入してもらい、物件状況を買主に納得してもらった上で取引が進まれます。具体的には、雨漏りやシロアリ被害がないか、建具の傾きなど欠陥がないか、給排水管の故障・漏水がないか、騒音や臭い、近隣トラブルの有無や周辺環境の状況や心理的な瑕疵（事件・事故・自殺など）近隣トラブルについて伝える義務があり、知っている事実を伝えないのは、告知義務違反で訴訟の対象になります。

まとめ

事故物件の中でも、今回は「心理的瑕疵物件」についてまとめてみました。物理的瑕疵、法律的瑕疵に関しては、物件購入前の事前の調査によって購入を避けることもできます。しかし、心理的瑕疵（殺人事件や転落事故、自殺etc）に関しては、購入前の調査で問題がなくても、購入後に起こってしまう可能性があります。不動産運用には、想定外のリスクがつきものということです。そして、管理会社に任せっきりではなくて、ご自身でもマンションの状況を常に気にして運用していかないと知らない間に事故物件になっていて、資産価値が下がっていた、想定していたシミュレーションとかけ離れてしまった、などのトラブルも起こります。トラブルが起こっても冷静に対応できるように、不動産投資についてこれからも一緒に理解を深めていきましょう！

事故物件のことなら、プランインベストに相談

所有物件が事故物件となってしまった場合、もはや仕方がありません。ただ、その後の対策やプランニングがとても大切です。そのまま落胆して塩漬けにするよりも、専門的なアドバイスを何度もしてきたプランインベストにご相談ください。