今後の不動産価格はどうなる？

日本の不動産価格はインバウンド需要や金融政策などに支えられてこれまで上昇が続いてきました。
しかし、2022年にさまざまな出来事が起こったことで、今後の見通しに不安を抱いている方も多いでしょう。
そこで、今後の不動産価格の見通しについて解説していきます。

超低金利による不動産購買意欲の上昇

2022年時点での日本は、依然としての超低金利となっており不動産価格の上昇傾向に貢献しています。
低金利が続けば住宅ローンの総返済額も下がるため、投資家のみならず一般消費者の購買意欲も上昇するでしょう。
ここで大切なポイントは「いつまで超低金利が続くか」という点です。
購入後に金利が高くなってしまうと不動産価格が下落傾向になる上、変動金利でローンを組んでいた場合には月々の返済額も高くなってしまいます。
将来的な金利がどうなるか明確なことは誰にも分かりませんが、一般的に不景気な時ほど金利が低くなる点は理解しておきましょう。
なぜなら日銀は不景気な時に金利を低く誘導して、不動産の購買意欲を刺激し消費の活性化を図るからです。
日本銀行が2022年1月19日に発表した「経済・物価情勢の展望」によると、「新型コロナウイルス感染症によるサービス消費への下押し圧力や供給制約の影響が和らぐもとで、外需の増加や緩和的な金融環境、政府の経済対策の効果にも支えられて、回復していく」となっています。

新型コロナウイルスの影響による景気停滞の長期化

金利の低下によって不動産の購買意欲はたしかに刺激されます。
とはいえ忘れてはいけないのは、景気が悪くなりすぎると消費者の手元に不動産を購入するお金そのものがなくなることです。
実体経済が悪くなるとオフィスや飲食店などの不動産需要が減ってしまい、一般的に不動産価格は下落傾向になります。
景気が悪くなることで高い買い物であるマイホーム購入も様子見をする人が多くなり、需要が減少して不動産価格が下落するという悪循環に陥る可能性は否定できません。
実際には、マンションの価格指数は2020年からも上昇し続けており、マンション需要の増加が見られます。
また、働き方改革やテレワークの普及によって、従来のオフィスに通う働き方が変化する可能性もあります。
事実、リモートワークの普及に伴い、都心のマンションよりも郊外の戸建ての需要が高まっている傾向は今後も続くと予想されます。
現在、新型コロナウイルス感染症蔓延の長期化による在宅ワークやテレワークの普及に伴い、働き方に対する意識の変化も定着しつつあります。
大手企業では、本社の機能を地方に分散するなどの動きも出始めています。
そのような動向も踏まえ、ワクチン接種状況や政府対応などの最新情報を入手しながら、常に相場を注視していく姿勢が重要です。

少子高齢化による人口減少と、働き方改革による影響

日本国内の不動産需要を語る上で避けては通れないのが、少子高齢化による人口減少です。
人口が減少すると必然的に不動産需要が弱まり、不動産価格が下落しやすくなってしまいます。
総務省が公表した「人口推計（2022年3月1日現在）」によると、日本の総人口は前年同月比65万人減の1億2526万人で減少を続けています。
特にインバウンド需要のない地方では、緊急事態宣言による自粛などの影響を受け、繁華街を中心に地価が下落傾向です。
外国人労働者の増加によって国内の労働力不足を補う施策も徐々に進められていますが、現状では人口減少をカバーするほどではありません。

生産緑地の2022年問題で不動産価格が暴落する？

これから不動産購入を予定する人に、意識してもらいたいのが「生産緑地の2022年問題」です。
生産緑地とは簡単にいうと、生産緑地法によって指定されている都市部にある農地のことで、都市計画区域のひとつに含まれます。
その地区では税制面で優遇措置を受けられる代わりに、原則として農地のまま営農することが義務付けられています。
その営農期間が30年間で、生産緑地が指定され始めた1992年から、ちょうど30年後を迎えるのが2022年。
そこから大量に売りに出されるのではないかと懸念されています。
営農義務がなくなれば、その土地にマンションや戸建てを建てても問題ありません。
結果的にマンション用地が供給過剰になって、投資用不動産価格が下落する可能性があります。
実際に東京都や神奈川県、大阪府といった日本の大都市圏にある農地のおよそ8割は生産緑地が占めており、それらが一斉に売り出されれば当然、不動産価格は下落してしまうでしょう。
ただし、土地活用は所有者の家庭の事情に左右されるケースが多いため、実際にどれくらいの人が売りに出すかを予想するのは非常に難しいです。
もちろん他の要因によって不動産価格が変動することはありますが、この問題に限っていえば慎重に動向を見極めてから不動産購入を検討しても遅くはないでしょう。
土地購入の期限を特に決めていない人は、生産緑地の2022年問題がどのような影響を与えるかはっきりするまで待ってみるのも選択肢のひとつです。

まとめ

どんな投資商材であっても未来の動向予測は重要ですが、もっとも難しいものでもあります。
今回のコラムでは今後の不動産価格に影響を与えそうな要因についてご説明させていただきました。
上記のような要因をもとに今後の出口戦略を組み立て、もっとも利益が出やすいタイミングで売却することが不動産投資においてとても重要になります。
プランインベストでは全国無料出張にて最適な出口戦略のご提案をさせて頂いております。
最適な売り時はいつなのか、ご売却までどのように運用していくのがベストなのか等々、不動産投資におけるご不明点はなんでもご相談ください。