原状回復はどこまで負担するの？

不動産投資には、入居者の入れ替わりが付き物です。
退去があれば、お部屋の中をきれいにしなくてはいけません。
そんな中で原状回復をめぐるトラブルは少なくなく、きちんとした知識がないと損をしてしまう可能性もございます。無知ゆえに管理会社の言いなりになってしまわないように、しっかりとした正しい知識を身につけていきましょう！

原状回復工事とは

賃貸借契約が解除となり、退去する物件を明け渡す際に、賃借人（入居者）は賃貸人（オーナー）に対し、その物件を契約時（入居時）の元の状態に現状回帰する義務を背負っています。現状回帰する工事を原状回復工事といいます。簡単に言うと「現在の状態」から「借りた時の元の状態に戻す」工事のことです。

■どこまで回復させるのか？

一般的には国土交通省の提示する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に工事範囲が決められます。このガイドラインの中では、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること」と定義されています。ただ、家具やインテリアを撤去し、室内をクリーニングするというわけにはいきません。タバコのヤニやカビなど居住中の不注意によって出来た汚れや傷は修繕の対象に含まれるので、必要に応じてクロスの張替えや修繕工事を行う必要があります。

■原状回復工事にかかる費用はだれが負担するの？

部屋に人が住んで通常に使用していれば、時と共に劣化・消耗する部分がでてくるのは当然のことであり、その消耗によって価値が減少した分は部屋を貸したオーナーが負担するべきと考えられています。一方で、故意にせよ、過失にせよ、借主の責任で部屋に生じた損耗の修復は、借りた側が負担すべきとされています。

【オーナー様の負担分】
・経年劣化による設備、内装の汚損
・家電製品を稼働させることによって起きる汚損など
・クロス、ふすまなどの自然変色
・機器や設備などの寿命や劣化による不具合、使用不可能
・破損や紛失がないカギの取り換え

【賃借人の負担分】
・飲みこぼし、食べ残しなど手入れ不足による床のシミ
・引越しや家具の移動で生じた傷
・物をかけるための釘穴、ネジ穴
・ペットによるキズや臭い
・清掃を怠ったことによって生じた浴槽のカビや汚れ
・借主がカギを紛失したことによるカギの取り換え

まとめ

民法改正により、「原状回復義務」の範囲について、通常の使用によって生じた物件の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないことが改めて明示されました。どこまでが自然に生じた損耗なのか、どこからが借主の責任になるのかの明確な線引きは難しいです。だからこそ、オーナー責任と賃借人責任をしっかりと線引きし、負担分を明確にしないと払わなくても良い費用を払ってしまう恐れがあります。無駄な出費を抑えるからこそ、不動産投資は安定致します。

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無駄な費用は払わずしっかりとご自身で物件を管理しないと良い運用はできません。また、私たちは売却だけでなく、賃貸管理業も行っていますので、今の管理会社さんに不満のある方や
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