固定資産税・都市計画税について

2021年評価替えのタイミングでもある、「固定資産税・都市計画税」についてご説明させて頂きます。

固定資産税・都市計画税とは

一般的に、固定資産税と都市計画税を合わせて「固都税」と呼ばれています。なぜなら、市町村から届く納税通知書に一緒に記載されているためです。 固定資産税は、不動産を所有していれば必ずかかってくる地方税（市町村税）です。
ただし、東京23区は特例となっており、都税として都が課税しています。 

都市計画税は、市街化区域内の土地だけに課税され、道路や下水道の整備、公園を造るために充てられます。市街化区域内の土地だけに課税されるので、すべての不動産に課されるというわけではありませんが、市街化区域とは、都市計画によって定められた、すでに市街地を形成しているエリアやおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべきエリアのことをいうので、一般的にマンションが建てられているエリアは市街化区域です。
ですので、マンションを所有されている方には、課税される税金となります。

固都税の納税義務者

1月1日時点で対象の不動産を所有している方が納税義務者です。
例えば、売主Aさんと買主Bさんが、2020年12月20日に売買契約をして、2021年1月10日に決済・引き渡しをした場合、2021年1月1日に不動産を所有しているAさんに納税通知書が送付されてきます。
固都税を実際に納税する手続きをするのは、Aさんとなりますが、Aさんが2021年は10日しか物件所有していないのに全額負担するとなると、Aさんは損をして、Bさんは得をしますよね？
ですので、一般的には、決済・引き渡し日を基準日として、お互いに所有していた日数分だけ負担するように日割り計算して、損得が出ないように精算します。

固都税の納税時期・方法

6月（第一期）、9月（第二期）、12月（第三期）、2月（第四期）の年4回に分けて納税するか、一年分を一括で納税するかの二択となります。
毎年4〜6月になると、納税通知書が市町村の役所から1月1日所有者に送られてきます。ちなみに、一括払いをしたからといって、特に割引をされるような制度はありません。
納税通知書に同封されてくる一括用または分納用の納付書を用いて、金融機関やコンビニで納付することができます。また、口座振替にする方法も選択できるため、納付忘れなどの間違いをなくす事もできるでしょう。

評価替え

固定資産税の評価額は3年ごとの1月1日に改定されます。
資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直すことが目的です。本来であれば、毎年度評価替えを行い、適正な時価をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平を図ることになりますが、膨大な量の不動産を毎年度評価を見直すことは実務的に不可能であることや、課税事務の簡素化を図り、徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、原則として、3年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
その評価替えのタイミングが、令和3年度となります。

まとめ

マンションオーナー様にとって固都税は、必要経費です。
月々の収支は3,000円プラスで年間36,000円のプラスであっても、固都税70,000円の物件の場合、年間34,000円のマイナス収支になってしまいます。
年間を通して、収支内容を計算していかないと良い不動産投資とは言えません。
自分の資産にどれだけの経費がかかっているのか、収支内容、管理状況など、改めて見直してみて下さい。

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