家賃の値上げ交渉には正当な理由が必要？？

収益不動産をご所有されている皆様、一度は『家賃の値上げ』について考えたことはないでしょうか？
近年、建物の管理費、修繕積立金の大幅な値上げや物価の上昇による管理コストの増加など賃貸経営に大きな影響が出ているかと思います。

支出が増えた分『家賃の値上げ』ができれば収支に影響は無いのですが、『家賃の値上げ』をするには正当な理由が必要になります。

今回のコラムでは家賃の値上げが認められる正当な理由を解説いたします。
また、値上げ交渉にはリスクもございますので合わせてお伝えさせていただきます。

借地借家法に定められた家賃の値上げについて

収益不動産をご所有されている方たちは何度も耳にしている借地借家法なのですが、家賃の値上げについての条件は以下のように定められております。

◇借地借家法32条(借賃増減請求権)
【建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。】

正当な理由が必要にはなりますが、家賃の値上げは法律でも認められております。
大きく分けて３つ、正当な理由がございます。

３つの正当な理由とは？

1. 周辺の家賃相場の上昇
   まず一つ目の理由として、周辺の家賃相場の上昇が挙げられます。
   近隣の物件の家賃が上がっている場合、同様に家賃を引き上げることが正当化されます。
   これは市場の動向に合わせた自然な調整と言えるでしょう。
2. 管理費や固定資産税の増加
   次に、物件の維持管理にかかる費用や固定資産税の増加も理由となります。
   これらのコストが上昇した場合、その負担をカバーするために家賃を上げることが必要になることがあります。
   賃貸物件の管理には多くの費用がかかるため、これも理解できる理由です。
3. 物件の価値向上
   最後に、物件の価値向上も重要な理由です。
   リフォームや設備の更新などで物件の価値が上がった場合、その分を反映して家賃を引き上げることができます。
   新しい設備や快適な住環境は、賃借人にとってもメリットとなるでしょう。

家賃の値上げ交渉の『リスク』

入居者は必ずしも値上げ交渉に応じる必要はございません。
貸主、借主、双方の合意を経て家賃の値上げが成り立ちます。
値上げ交渉の際のリスクは次の２つが考えられます。

1.入居者の退去
交渉の際に、入居者の経済状況によって今後支払っていけない場合、退去する可能性があります。
退去してしまった場合、原状回復費用の負担や次の入居者を募集する活動費用がかかります。
さらに次の入居者が決まるまで賃料を得ることができないため、ローンを組んで不動産投資をしている場合、自己資金からローンを返済しなければなりません。

2.話が進まなかった場合、裁判になることも
入居者が家賃の値上げに応じず、住み続けた場合、裁判になってしまう可能性もあります。
借地借家法では、正当な理由があれば家賃の値上げ交渉は認められておりますが、入居者は必ずしも応じる必要は無い為、場合によっては裁判に発展するケースも実際にあります。

賃料の値上げができれば売却額UP！？

賃料の値上げに成功し、購入時よりも収支を増やすことが出来れば売却益が見込めることもございます。
収益不動産は基本的に『収益還元法』を用いて売買代金を計算します。
ワンルームマンションでは1,000円収支を上げられれば300,000円前後、資産価値を上げられる。とも言われております。
逆をいえば、賃料を1,000円下げてしまった場合、資産価値は300,000円前後、下落
してしまいますので、安易に賃料を下げない方が良いです。

まとめ

💡貸主は値上げ交渉は正当な理由があれば可能
💡入居者は値上げ交渉に必ず応じる必要はない
💡交渉の際はリスクを考えながら慎重に行う
💡交渉に成功すれば資産価値UP

プランインベストでは！！

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オーナー様からのご希望があれば賃料の値上げ交渉もお手伝いしております！

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