家賃収入に掛かる税金について

会社に勤務している方の場合、税金の計算は会社の経理、人事の方が計算してくれるので、

あまり気にしたことはないかもしれません。

ですが、不動産投資をするなら家賃収入に掛かる税金については

オーナー様が知っておく必要があります。

今回のコラムでは家賃収入に掛かる税金について解説していきたいと思います。

家賃収入に掛かる税金の種類

・所得税・住民税

不動産物件を取得し、家賃収入を得るようになるとその収入に対して所得税が発生します。

また、住民税は所得額をベースに計算されます。

・消費税

居住用以外の家賃収入がある場合、課税売上が1,000万円を超えると、その翌々年から課税されます。

ただし、居住用の賃貸物件のみの場合は1,000万円を超えても非課税となります。

あなたの不動産売却は消費税がかかる？かからない？

・固定資産税

これは家賃収入にかかる税金ではありませんが、掛かる税金の一部になります。

不動産を所有している間は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税がかかります。

また、家賃収入にかかる税金以外に、法人の場合は、法人税、法人住民税がかかります。

会社を設立して不動産所得を事業所得にするケースもありますが、

今回は個人オーナー様を前提とした内容で紹介していきます。

固定資産税・都市計画税について

家賃収入に含まれるのは家賃だけではない？

家賃収入については入居者が支払う家賃以外にも以下のものも含まれますので参照下さい。

・礼金

昨今は礼金無しの物件が増えていますが、礼金はオーナー様に対してお礼の意味で

借主が支払うお金になります。

家賃の1ヶ月分が相場となっており、敷金と違って退去時に返金されるものではありません。

・敷金・保証金の中で入居者に返還しないお金

退去時の原状回復費用として、新入居者が入る前に支払うお金になります。

礼金同様、家賃1ヶ月分が相場となっており、

退去時、原状回復にかかった費用を差し引いて借主に返金されるのが一般的です。

・更新料

契約更新を行う際、契約書に記載の内容に基づき借主が支払います。

2年更新ごとに、家賃1ヶ月分の更新料を支払うのが一般的です。

・管理費・共益費

管理費・共益費は、家賃と合わせて借主が毎月支払うお金になります。

こちらも家賃収入の一部ではありますが、共用部分の維持管理費用として、共用電気料や水道料、

エントランスや共用廊下の電球交換費用、エレベーターなどの保守点検費用、物件の清掃費用などの名目で使われます。

・駐車場代

駐車場代も家賃収入の一部になります。

家賃滞納がある場合、入金がなくても家賃収入に含める必要があります。

家賃収入と不動産所得は違う

家賃収入と不動産所得は混同してしまう方も多いと思いますが、全く異なるものになります。

家賃収入は借主が支払う家賃だけではなく、

前述の礼金、敷金などを含めた賃貸経営で得る売り上げになります。

対して、不動産所得とは、その家賃収入から必要経費を差し引いたものを指します。

不動産投資における経費については以前に触れていますので以下、参照下さい。

不動産投資において必要不可欠な経費

所得の種類

所得には以下の10種類があります。

1　不動産所得 ：家賃など、不動産を貸したことによって得る所得
2　配当所得 ：投資での配当などとして得る所得
3　事業所得 ：農業や漁業などによって得る所得

4　利子所得 ：銀行などに預けたお金に対する利子として得る所得
5　給与所得 ：給料や賞与などとして勤務先から得る所得
6　退職所得 ：会社などを退職する際に得る所得

7　譲渡所得 ：不動産や機械などの資産を売却するときに得る所得
8　山林所得 ：山林を売却するときに得る所得
9　一時所得 ：一時的（臨時的）に得る所得
10　雑所得 ：公的年金や副業として得る所得など、先ほどのカテゴリーに分類できない所得

この所得にかかる税金が所得税となり、今回は1つ目の不動産所得が該当します。

所得税の計算方法

家賃収入にかかる税金は不動産所得となりますので不動産所得の計算方法を紹介します。

不動産所得＝不動産総収入-必要経費

上記の計算方法で不動産所得を計算できます。

課税所得と所得税の計算方法

課税対象となる所得は不動産によるものだけではありません。

前述の10種類の所得税のうち、山材所得と退職所得を加えて譲渡所得の対象となります。

課税所得＝給与所得＋不動産所得＋その他の総合課税の対象

所得-各種控除

所得税＝課税所得×税率

所得税の控除額

所得税には、納税者の状況に合わせて負担を振り分ける為、下記のような控除が設けられています。

・基礎控除：38万円

・配偶者特別控除：1～38万円

・勤労学生控除：27万円
・配偶者控除：13～48万円
・扶養控除：38～63万円
・寡夫控除：27万円
・寡婦控除：27～35万円
・障害者控除：27～75万円

上記以外にも、各種保険の控除や医療費控除などがあります。

ご自身の状況に合わせて控除を確認する必要が御座います。

所得税の税率

所得税は、所得金額により大きく変わります。

所得の多い方からは多く、低い方からは少なく徴収するような仕組みとなっています。

その所得の金額と税率については下記に添付する国税庁の資料を確認してみてください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

まとめ

家賃収入に掛かる税金の計算については細かな点や、準備する書類が沢山あり大変かと思いますが、

所得税、住民税、消費税の3つが重要というのはご理解いただけたかと思います。

節税するにあたっては色々な控除制度を利用して手元に残るお金を増やす必要があります。

運用している際や、売却する場合に細かい点に目を向ける事でより良い

インカムゲイン、キャピタルゲインを得る事が出来ます。

皆様は今年1年を振り返って資産運用、売却については思うように事を運べましたか？

資産運用、売却を現在より、良い方向にご提案出来るよう努めさせていただきますので、

お気軽にご相談ください。

本年も大変、お世話になりました。

来年もプランインベストをよろしくお願いいたします。

皆様が、良いお年をお迎えできることを切に願っております。