建築基準法上の道路ってなに？６種類の道路種別を解説します！

仕入開発事業部の高橋です。

PLANINVESTの仕入開発事業部では、アパート用地の購入・販売・開発（自社建築）に取り組んでおり、土地の売却サポートやアパート投資へのアドバイスも積極的に行っております。

以前のコラムで、アパートを建築する際に、
「敷地の前面がどのような道路に接しているかの確認が大事」とお話させて頂きました！

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道路の幅（幅員）や接している長さ（接道長さ）、公道や私道など色々と確認が必要な前面道路ですが、特に注意したいのが、“建築基準法上の道路に接しているかどうか”です。

なぜならここ日本では、建物を建てる時に“建築基準法上の道路”に2ｍ以上接していないと家を建てることができません。

※現在古い家が建っていても、接道義務を果たしていないと再建築ができない「再建築不可物件」という事になります。

よく公道（国道や区道と、公に管理されている道路）に接しているから家が建つと考えられている方もいらっしゃいますが、公道や私道は関係なく、“建築基準法上の道路”に接しているかがポイントとなります。

それでは建築基準法上の道路には、どのような種類があるか説明していきます。

■道路種別は6種類あります

建築基準法上の道路は、6種類の種別に定められています。

１．42条1項1号の道路

道路法で定められた道路になります。
国道や県道、市道などの道路法で定められた道路になります。
高速道路は除きますが、一番イメージのつきやすい道路です。

２．42条1項2号の道路

1項2号道路は「開発道路」と呼ばれることが多く、都市計画事業、土地区画整理事業などによって作られた、原則幅員6メートル以上の道路になります。
デベロッパーや役所が、開発行為などで新たに造っていく道路になりますので、整備されている広い道が多いです。

３．42条1項3号の道路

1項3号道路は「既存道路」と呼ばれています。
建築基準法施行時の1950年11月23日より以前か、都市計画区域編入時に既に4ｍ以上の幅員で存在する道路のことで、国道や県道、市道、区道は含まれません。
※国や市区町村が所有していても、国道や区道に認定されていない道路か私道になります。もし国道や区道という事になると、1項1号道路という位置づけになります。

４．42条1項4号の道路

都市計画法、都市再開発法、土地区画整理法などによって、2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4メートル以上の道路となり、具体的には「都市計画道路」がこの1項4号道路にあたることが多いです。
「都市計画道路」とは、交通量の多い幹線道路で、拡幅整備が行われている（予定している）道路となります。

５．42条1項5号の道路

通称「位置指定道路」で、アパート用地の売買をする際に多々登場する道路です。
宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定をうけた幅員4メートル以上の道路になります。
※申請者は民間となります

左右に同じデザインの建売戸建てが並び、ドン付きになっている道路はこの「位置指定道路」の事が多いです。

６．42条2項（2項道路）

こちらもアパート用地の売買で多々登場する道路です。
建築基準法施行時にすでに建築物が立ち並んだ幅員4メートル未満の、特定行政庁が指定した道路になります。
通称「2項道路」や「みなし道路」とも呼ばれており、セットバック（道路後退）が必要な細い道路がこの42条2項道路です。
敷地が接する道路が幅員4メートル未満の場合は、道路中心から2メートル後退（セットバック）した線が道路境界線とみなします。

左右に均一に後退したり、片方だけ後退したりと、敷地の増減が発生し、アパート建築にダイレクトに影響するので、2項道路の場合は要注意となります。

■建築基準法上の道路の調べ方

前面の道路が建築基準法上の道路かどうかを調べる方法の1つに、市町村の建築指導課で確認するという方法があります。

この方法が1番確実で、役所で住所を伝え地図を見ながら口頭で確認できます。
またもう1つに、インターネットの市区町村ホームページから調べる方法もあります。

とても大事な調査項目となるので、役所とインターネットのダブルチェックをオススメします。

■建築基準法上の道路に接していなくても建物を建てられることがある

ここまで建築基準法上の道路に接していないと建物は建てられませんと言ってきましたが、例外がございます。

建築基準法の43条2項2号に規定されていて、不動産会社は「43条但し書き道路」と呼ばれることが多い道路（通路）です。

敷地の周囲に空地があったり、交通・安全・防火・衛生上支障がないと特定行政庁や建築審査会から許可を受けると建物が建てられることができます。

ただし、必ず建築できる訳ではなく、今後建築の度に建築審査会の許可を得る必要がある為、非常に不安定な土地となり価値が下がる事が多いです。

■新築アパート投資を検討されてる方はぜひPLANINVESTまで！

このように、アパート用地の購入に前面道路の調査が非常に大事な項目となります。
弊社では月に1本以上のペースで上記のような物件を購入・販売・開発しており、お客様のご希望条件に合わせて安定経営の見込めるアパート用地のご提案や高額買取が可能です。

本コラムをご覧になられている方の中でも
「新築のアパート投資に興味がある！アパートが建築できる土地を探している！」
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という方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社 PLANINVEST 仕入開発事業部 高橋までご相談ください。