既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは

現行の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のことです。
建築基準法や施行令等は、適時改正が行われ皆様の安全が守られています。改正後の建築基準法等の規定に適合しない建築物等を、法律が変わったので直して下さい、というのは現実的に難しいですよね。
ですので、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、違法建築にはしないという特例を設けております。
この特例により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法ではない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいます。

既存不適格建築物の事例

ワンルームマンション投資をされている皆様に、一番馴染みの高い事例は、耐震基準法の改正ではないでしょうか。
1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震」1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は「新耐震」と呼ばれていて、旧耐震の建築物は、いわゆる既存不適格建築物となります。
旧耐震の建築物は「震度5程度の中規模の地震で大きな損傷をうけないこと」が基準となっていましたので、新耐震の建築物の「中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度６程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷をうけないこと」という耐震基準をクリアしておりません。法律上建替え等の義務はありませんが、新耐震の建築物と比較して倒壊等の恐れは高くなります。

違反建築物との違い

よく既存不適格建築物となると、違法建築ってことですか？とご質問を頂きますが、既存不適格建築物と違反建築物は違います。
違反建築物とは、「建築当初」から法令に適合していない建築物のことで、その建物が建築された時点で合法だったかどうかがポイントです。既存不適格建築物は、建築当初の法令等には適合しているので、現行の法令等に違反していても、用途変更や増築等をしないで、利用をし続けて問題ありません。それに反して違反建築物は、建築当初から法令等に適合していない建築物ですので、是正するために必要な措置をとらなくてはいけません。また是正命令に従わない場合は、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処せられる場合があります。

まとめ

法令等に適合しない状態の建築物がすべて違反建築物になる訳ではなく、建築当初の法令等に適合していて、法改正によって適用しなくなってしまった場合は「既存不適格建築物」となります。既存不適格建築物は、違反建築物ではございませんが、現行法には適合しない為、同じ建物を建て替えることができません。今の法律に適合させるために、建物規模が小さくなってしまったり、形状が変わってしまったりすることもあります。
上記のようなデメリットもございますが、もちろん売買は可能です。既存不適格建築物の取り扱いをしている不動産会社は多くはありませんので、もし何かお困りごと等ございましたら、私たちプランインベストにご相談ください。

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既存不適格建築物の売却をご検討されている方は、私たちプランインベストにお任せください。 既存不適格建築物でも検討可能な買主さんにご紹介させて頂きます。ご相談だけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。