旧耐震と新耐震について

日本は地震大国です。
不動産投資をする際に地震などの自然災害のリスクを回避するには、建物の耐震基準も重要な条件の一つと言えます。
建物の地震に対する強度の基準を定めたものが「耐震基準」で、1978年の宮城県沖地震を機に、1981年6月に建築基準法が改正され耐震基準が変わっています。旧耐震基準と比較して新耐震基準ではどの程度の地震に耐えられるのでしょうか。
今回は、建築基準の概要や、旧建築基準で建築された不動産に投資をする際のメリットやデメリットを解説します。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

まずは、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説をしていきたいと思います。

・震度5程度の地震に対する耐震
新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材の各部が損傷を受けないことが条件であると決められましたが、旧耐震基準では、震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でしたので、震度5程度の地震を受けたときには、損傷を受けることが大いにあり得るということです。
日本では、震度5程度の地震が年に数回起きることも最近では珍しくないので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷を重ねてしまい、危険に陥る可能性がないとはいえません。

・震度6以上の地震に対する耐震
新耐震基準では震度6～7程度の地震にも言及があり、その程度の地震を受けても倒壊または崩壊しないことが定められていました。
一方で旧耐震基準では、震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。
これは、旧耐震基準の建物に住んでいる場合、大地震に対して脆弱である可能性が高いということです。
2011年には東日本大震災が起きており、地震大国の日本に住む私たちにとって、大地震は避けては通れない災害です。

・税制の違い
新耐震基準と旧耐震基準には、税制の違いもあります。
新耐震基準を満たした物件は住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン減税とは、自宅を購入・改修したりする際にローンを組んだ場合、年末のローン残高の1％を所得税や住民税から控除することができるという制度ですが、投資用不動産・セカンドハウスなどでは、住宅ローン減税は受けられません。

新耐震基準と旧耐震基準の見分け方

・建築確認済証を確認する
新耐震基準をクリアしているかどうかは建築確認済証で確認できます。
建築確認済証とは、建物を建てる際に市町村に建築確認申請を行い、建築基準法の条件を満たしているかを確認してもらい発行してもらう書類です。
建築確認申請書の受理日が1981年6月1日以降に建築確認済証が発行されている場合は、新耐震基準を満たしている建物です。
一方で築年月が1981年6月1日以降であっても、建築確認済証の受理日が1981年6月1日以前の場合は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。
建築確認済証が発行されてから建物を建築するため、建築確認済証の発行から建物の完成までには1年以上かかるケースも多くあるので、旧耐震基準で建築確認済証が発行され、実際に建物が完成したのは1981年6月1日以降であったということも十分にあり得ます。
つまり、1981年6月1日以前に受理された建築確認済証では築年月が1981年6月1日以降であっても、新耐震基準を満たしているかどうかを見分けることができません。

・耐震基準適合証明書を発行してもらう
建築確認済証で新耐震基準を満たしているか判断ができない場合には、耐震基準適合証明書を取得することで、新耐震基準を満たしていることを証明できます。
耐震基準適合証明書を発行してもらうためには1級建築士に依頼し、費用が発生しますが、登録免許税・不動産取得税の減額や地震保険の保険料割引等にも利用できます。
耐震基準を満たしていることを証明できない場合は、耐震基準適合証明書を発行してもらうことも検討してみましょう。

旧耐震基準の物件を購入することのメリットとデメリット

安全面では、新耐震基準に適合している物件を購入する方がいいでしょう。
しかし、旧耐震基準の物件にもメリットがあります。

・旧耐震基準の物件に投資をするメリット
①価格が安い
旧耐震基準の物件は一般的に敬遠されがちですが、不動産の物件価格は需要と共有のバランスで決まります。
立地や建物のスペック等によって需要は異なりますが、同じ立地であっても、建物の築年数等によって不動産の価格も差が出てきます。
旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件に比べると、価格も安く購入できることが多いので、低予算で好立地の物件を購入できると言う点はメリットと言えるでしょう。

②利回りが高い
低予算で好立地の物件を購入できるということは、利回りが高い不動産に投資を出来るということです。
同じ収入であったとしても、購入価格によって利回りが決まるので、
仮に、年間の収入が100万円の場合には、
不動産購入価格　1,000万円：利回り10%
不動産購入価格　2,000万円：利回り5%
となります。
利回りが高いという事は、投じた資金を早く回収できるということでもあります。

・旧耐震基準の物件に投資をするデメリット

①地震で倒壊の恐れがある
旧耐震基準の建物は、地震に対する強度が弱いと言う点が最大のデメリットです。
旧耐震基準の建物は建物の老朽化も進んでいるため、大地震が起こると全壊や半壊となる可能性も高いです。
そのため、不動産オーナーとして大きなリスクを背負っていることになります。

②修繕費用がかかる
旧耐震基準の建物は安く購入できるというメリットがある一方で、古い建物でもため修繕費用が多くなる場合が多いです。
折角安く購入できたとしても、修繕費用がかかってしまっては結局費用が高くなってしまいますので、旧耐震基準の建物を購入する場合は、購入価格だけでなく、修繕費用についてもよく考慮して、購入を検討する必要があります。

③出口戦略が立てにくい
旧耐震基準の建物を購入する場合は、出口戦略を立てにくいというデメリットも理解して購入する必要があります。
不動産投資では売却すると言う選択肢やそのまま保有し続けて次の世代が相続すると言う方法もあります。
既にご説明の通り、旧耐震基準の建物は売却することが難しいという面がある一方で、修繕や建て替えを行うと費用がかかってしまいます。

④売却が難しい
旧耐震基準の不動産は、他の不動産投資家から避けられる可能性が高く売却することが難しい場合も多いです。
売却しようとする際もすぐに売れないことも多く、急いで売却をする必要がある場合は、かなり安い価格で売らざるを得ない可能性もあります。
最終的には売却するか、費用をかけて修繕するかという選択を行う必要があり、旧耐震基準の建物を購入する場合は出口戦略を立てることが難しいという面も理解しておく必要があります。

まとめ

日本は大規模の地震を何度も経験し、耐震基準を何度も改正してきました。
その中で1981年に施工されたのが現在の耐震基準です。
現在の新耐震基準では震度6強の地震まで耐えることができますが、過去に震度6強を超える地震も日本では発生したことがあり、耐震基準を満たしているからといって全ての地震に耐えられるわけではありません。
また、旧耐震基準の不動産は今も多く残っており、旧耐震基準の物件は物件価格が安く、利回りが高い不動産投資が期待できますが、一方で、売却が難しく、修繕費用も多くかかるため、出口戦略が難しいという点も理解しましょう。

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