東京23区のワンルーム条例を解説します！

仕入開発事業部の高橋です。

PLANINVEST仕入開発事業部では、アパート用地の購入・販売・開発（自社建築）に取り組んでおります。

前回は“どんな土地がアパート建築に向いていて、弊社がどんな土地を購入・販売しているのか”というコラムを綴らせて頂きました！

アパート建築に向いている土地とは | 株式会社PLANINVEST（プランインベスト）

今回はその中で解説した「ワンルーム条例」にスポットをあて、中でも弊社で特に取組強化している東京23区のワンルーム条例を解説していきます！

東京23区でアパート建築を考えられている投資家様はぜひ覗いていってください。

そもそもワンルーム条例とは

ワンルーム条例とは、各自治体が建築基準法とは別に独自で定めたワンルームマンションの建築・管理に対する制限のことです。

◆ワンルーム条例とは共同住宅に対する規制である

共同住宅を建築する際に、一定規模以上（区ごとの規制は後述します）の共同住宅を建てるなら、以下の基準を守る必要があります。一例ですが・・

最低住戸面積
ファミリー住戸の設置
管理人の設置
駐車場台数の確保

つまり、小さすぎる部屋はNGで、ファミリー向けの大きい部屋も用意して、管理人や駐車場も設置した良い環境のマンションを作ってくださいとルール決めされています。

◆なぜそのような規制ができたか

ワンルーム条例の目的の1つに、狭小住宅の乱立の抑制があります。

賃貸住宅を建設する場合、投資家にとってはなるべく狭い部屋で多くの戸数を作るほうが家賃の単価が上がり、収益性を高められます。

東京23区は日本の首都であり、日本中から若い世代が集まっていることから、収益性を求める投資家が好き勝手に建築できると、狭小のワンルームマンションだらけとなってしまう可能性があります。

街がワンルームマンションだらけにならないように、ワンルームマンションの建設に制限をかけ建てにくくしているのがワンルーム条例なのです。

◆「条例」と「指導要綱」がある

ワンルームマンションの規制は各自治体（区ごと）が定めていて、条例による規制と指導要綱による規制の2種類があります。

簡単に言うと「条例」は決まりが厳しくて、「指導要綱」は緩いというイメージです。

「条例」による規制は建築基準法にもとづいて設定されており、建築基準法と同じ効力があるため、「条例」の規制は遵守しなければならず、違反すると罰則を受けることもあります。

一方の「指導要綱」による規制は、マンション建設に対する行政指導の指針に過ぎず、法律とは関わりがありません。

「指導要綱」には条例のような強制力まではなく、指導に従う義務はないとされていますが、もし申請者が建築指導要綱違反で是正勧告を受けた場合、改善しないと建築基準法上の「建築確認申請」を受け付けてもらえない恐れがあります。

つまり法的には強制力のない「指導要綱」ですが、結局の所守る必要があるという結論に至ります。

■東京23区のワンルーム条例

それではここからは、具体的に東京23区それぞれの区で、どのような規制になっているのか、大まかな要件を解説していきます。
（※記載内容は2025年1月時点のものとなります）

◆千代田区

法令名称	千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱
対象規模	階数4以上かつ専用面積30㎡以下の住戸数10以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆中央区

法令名称	中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例
対象規模	住戸数10戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆港区

法令名称	単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例
対象規模	37㎡未満の住⼾数7以上の共同住宅
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	37㎡未満

◆新宿区

法令名称	新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例
対象規模	地階を除く階数3以上の共同住宅、寮及び寄宿舎で30㎡未満の住戸を10戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆渋谷区

法令名称	渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例
対象規模	地階を除く階数3以上の共同住宅⼜は寄宿舎等で専用面積33㎡未満の住戸数15以上、かつ総戸数の1/3以上
最低面積	①共同住宅28㎡以上②寄宿舎等15㎡以上
ワンルームの定義	33㎡未満

◆中野区

法令名称	中野区集合住宅の建築及び管理に関する条例
対象規模	住戸数12戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆杉並区

法令名称	杉並区建築物の建築に係る住環境への配慮等に関する指導要綱
対象規模	①階数3以上(居室のない地階を除く)かつ住戸数20戸以上 ②階数3以上(居室のない地階を除く)かつワンルーム住戸数6戸以上
最低面積	25㎡以上（住戸数10戸未満は20㎡以上）
ワンルームの定義	40㎡未満

◆文京区

法令名称	文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例
対象規模	共同住宅、寄宿舎⼜は⻑屋でワンルーム住戸10戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆台東区

法令名称	台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例
対象規模	住戸数10戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆墨田区

法令名称	墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例
対象規模	（1）総住戸数が15以上（2）地上3階建て以上かつ総住戸数が10以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆江東区

法令名称	江東区マンション等の建設に関する条例
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆品川区

法令名称	品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱
対象規模	階数3以上ワンルーム形式の住戸数15戸以上かつ住戸の総戸数の1/3以上
最低面積	20㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆目黒区

法令名称	目黒区大規模建築物等の建築に係る住環境の整備に関する条例
対象規模	①敷地面積1,000㎡以上 ②延べ面積1,500㎡以上かつ高さ15m以上⼜は地階を除く階数が5以上 ③住戸数が20以上かつ延べ面積1,500㎡以上 ④40㎡未満の住戸数10以上かつ階数が3以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆大田区

法令名称	地域力を⽣かした大田区まちづくり条例
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆世田谷区

法令名称	世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例
対象規模	①住戸専用面積が40㎡以上の住戸数20以上の共同住宅等 ②延べ面積が1,500㎡以上 ③住居系・準⼯業地域内で階数3以上でワンルーム住戸数12以上 ④商業系地域内で階数3以上でワンルーム住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆江戸川区

法令名称	江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例
対象規模	住戸数10戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆葛飾区

法令名称	葛飾区集合住宅等の建築及び管理に関する条例
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆足立区

法令名称	足立区集合住宅の建築及び管理に関する条例
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆荒川区

法令名称	荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例について
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	なし

◆北区

法令名称	東京都北区集合住宅の建築及び管理に関する条例
対象規模	住戸数15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	40㎡未満

◆豊島区

法令名称	豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例
対象規模	地階を除く階数が3以上で住⼾数15⼾以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

◆板橋区

法令名称	板橋区小規模住戸が集合する建築物の建築及び管理に関する条例
対象規模	階数3以上小規模住戸15戸以上かつ総戸数の1/3以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	35㎡未満

◆練馬区

法令名称	練馬区まちづくり条例
対象規模	ワンルーム住戸数が15戸以上
最低面積	25㎡以上
ワンルームの定義	30㎡未満

■その他の規制内容

上記は区ごとの大まかな規制でしたが、その他にも色々な規制内容があります。

◆駐輪場
〇戸以上部屋数がある場合、最低〇戸以上は駐輪場のスペースを確保して下さいなど
各自治体によって条例があります。

◆駐車場
ワンルーム条例の中で、駐車場台数の確保を定めている自治体も少なくありません。
駐車台数が住戸数に応じて定められているケースも多く、建設予定地が狭い場合は、敷地内での駐車場確保が難しくなってしまいます。

◆管理人
自治体によってはワンルーム条例の中で、管理人の設置を義務付けています。
自治体にもよりますが、一般に戸数が多いほど管理人の配置基準が厳しい設定がほとんどです。

◆ワンルーム税
なんと、ワンルームマンションを建築する際にワンルーム税という税金がかかる区があります。
2025年1月現在は豊島区のみワンルーム税が導入されてますが、なんと1部屋につき50万円を納める必要がございます。

経費がかなり多くかかってしまうので、その分利回りが全然変わってきてしまいます。

■PLANINVESTのワンルーム条例への対策

さて、この様に沢山の規制があってやっかいなワンルーム条例ですが、弊社の対策はズバリこうです。
「ワンルーム条例に該当しないギリギリの規模でアパートを企画しよう」

はい！いたってシンプルです！

基本アパートでワンルーム条例がかかると良い企画にならず利回りが下がります。

都内のアパートで駐車場設置なんて、土地がもったいないです(笑)

弊社は23区及びその近郊のワンルーム条例を営業マンが全て把握しており、
「ここは指導要綱だからこのように企画しよう」
「ここのワンルーム条例は駐輪場を設置するだけと厳しくないから、スペースを確保しよう」
と、経験による対策で最大効率のアパート企画をすることができます。

■新築アパート投資を検討されてる方はぜひPLANINVESTまで！

弊社では月に1本以上のペースで上記のような物件を購入・販売・開発しており、お客様のご希望条件に合わせて安定経営の見込めるアパート用地のご提案や高額買取が可能です。

本コラムをご覧になられている方の中でも
「新築のアパート投資に興味がある！アパートが建築できる土地を探している！」
「相続した土地があって、これはアパートに向いているのかな？高く買ってくれる所はないかな？」
という方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社 PLANINVEST仕入開発事業部高橋までご相談ください。