相続した不動産の売却について

家族が亡くなったとき、誰もが直面するのが「相続」という問題。相続は法律や税金などが絡む複雑な問題で、特に不動産となると、なおさら複雑でお悩みを抱えていたり、面倒でそのまま放置される方が大変多いです。 そんな中、住む予定のない不動産を塩漬け状態にするなら売却して現金化したいとの声を多々頂きます。 今回は、住む予定のない不動産をそのまま維持し続けるデメリットや不動産の相続と売却の手続きなどについてご紹介いたします。

不動産を相続すると相続税がかかる

不動産や預金などを相続すると相続税がかかります。相続税は、遺産総額から基礎控除分等を差し引いた残りの額に対し課税されますが、平成27年1月1日より相続税の基礎控除額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」に引き下げられ、今まで課税の対象とならなかった人も相続税申告の対象になるケースが増えてきました。相続税の対象となるのは、配偶者の税額軽減などの各種優遇処置と基礎控除額を差し引いた額です。税制上の優遇処置を受けるには、死亡したことを知った翌日から、10ヶ月以内に相続人全員で遺産をどう分けるかを記した遺産分割協議書を作成して税務署へ申告する必要があります。遺言書があればそれに従い、なければ法定相続人全員で分けます。

相続した不動産を売却するには

不動産を相続し住む予定がないという場合、そのまま放置すると建物の痛みが進み、大規模な修繕が必要になったり、価値が下がるなど、様々なデメリットが生じ、相続する人にとっては負担が大変重くなることもあります。また、例え住んでいなくても、毎年固定資産税を払い続けなければなりません。分配しにくい不動産を相続する人が複数いる場合、不動産を売却した代金を分割して相続する「換価分割」という方法を取ることもあります。相続した不動産の売却を考えている場合は、必ず所有者の名義を故人から相続人に変更する「相続登記」をしておきましょう。相続登記をしておかないと、不動産を売却できないだけでなく、他の相続人が持ち分を勝手に登記して売却してしまったり、新たに相続人が増えるという可能性もあります。相続登記は自分で行うこともできますが、相続登記を自分以外の人に代理で行ってもらう時には委任状が必要になります。複雑な場合は、司法書士や弁護士に委任し代理人として行ってもらうと良いでしょう。

相続した不動産の売却で譲渡益が発生する場合は？

相続した物件を売却する事によって、譲渡益が出た場合は、所得税や住民税がかかります。譲渡益は次の式で計算します。

譲渡益 ＝ 譲渡価額 － 取得価額 － 諸経費 － 特別控除額

不動産を所有していた期間によって税率が変わり、所有期間が5年以上だと「長期譲渡所得」となり税率が優遇され、特別控除などもあります。相続した不動産を売却する場合は、故人の所有期間を引き継ぐこともできます。また、取得費も引き継ぐことができるので、故人が不動産を購入した時の売買契約書があるかどうか探しておきましょう。取得費が分からない場合は、売却した代金の5％に相当するとして計算することがあります。取得費の特例として、相続を受けた人が相続税を課税されている場合、相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税額から一定金額を取得費として加算することができます。

まとめ

相続した不動産の売却には様々な特例措置などもあります。また、故人の事業を引き継いだり法人としてアパートなどの貸付事業を行っていた場合なども相続税の減額措置があります。財産の相続には複雑な手続きが多い為、分からない時や損をしない為にも、まずは不動産会社や司法書士などのプロに相談すると良いでしょう。

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