築年数が古くなった物件の未来

築年数が古くなった物件は、時の流れとともに『老朽化』します。
日本にマンションが誕生したのは1950年代です。
それから約70年経っておりますので築40年を越えるマンションも少なくありません。
築40年を超える旧耐震基準のマンションは全国に100万戸以上あると言われております。

築年数の古い物件をご所有されている方や、ご入居されている方は将来どのような出口戦略を立てていくかが非常に重要になってきます。
今回は築年数が古くなった物件の将来について詳しくご説明させていただきます。

◆老朽化したマンションの選択肢

老朽化したマンションの選択肢は大きく分けて４つございます。

①建替え

マンションの建替えには、管理組合の議決権の4/5以上の同意が必要です。
住民の同意を得て、建物全体を新しくすることで、資産価値を大幅に向上させることができます。
建替えには多くの手続きと費用が伴いますが、新しい建物に生まれ変わることで、快適な住環境を手に入れることができます。
特に、耐震性や最新の設備を備えた建物にすることで、安全性と利便性、資産価値が向上します。

しかし住人の中には金銭的事情により建替えの費用を負担できない人や、簡単に住居を変えられない高齢者も多いことが現状です。
さらに建替えの際の仮住まいを見つけるなど実際にはかなりハードルが高いといえます。

②一棟フルリノベーション

一棟全体をリノベーションすることです。
耐震工事や設備の改修をすることで、古い物件でも現代の生活に適した住まいに変えることができます。
リノベーションによって、古い建物の魅力を残しつつ、快適さを向上させることが可能です。
特に、内装や設備を最新のものに更新することで、住み心地が大幅に改善されます。

ただし管理組合が多額のリノベーション費用を捻出することは難しいため、再生事業者(デベロッパー等)に一棟丸々買い取ってもらい、工事完成後に購入して再入居ということもあるようです。

③敷地売却

物件の敷地をデベロッパーに売却し、新しい建物を建てる方法です。
建替えと同様に管理組合の議決権の4/5以上の賛成が必要になります。
この場合、住民は新しい住居を探す必要がありますが、資産を現金化することができます。特に立地が良い場合、敷地売却は有力な選択肢となるでしょう。
売却後の資金を元に、新しい住まいを購入することも可能です。
デベロッパーとの協議次第では再建後の新しいマンションを購入、再入居することも可能になります。

④耐震改修して住み続ける

耐震診断や耐震改修を行い、そのまま住み続けることも一つの方法です。
国の補助金制度を利用することで、費用負担を軽減しながら安全性を確保することができます。
古い物件でも、適切なメンテナンスを行えば、長く快適に住むことができます。
特に、耐震性を強化することで、地震に対する安心感が得られます。

自己負担の費用や、退去をすることなく施工できることを考えると一番現実的な方法かもしれません。

◆多様な支援制度

社会的問題でもある築古マンションの増加の影響もあり、マンションの耐震工事や建替えには補助金制度、税制特例、融資制度が設けられております。

〇費用補助制度
【住宅・建築物安全ストック形成事業】
耐震診断や耐震改修に係る費用の補助

【優良建築物等整備事業(マンション建替タイプ)】
マンションの建替えの調査設計計画費や土地整備費、共同施設整備費の補助

〇税制特例
【各区分所有者に係る特例】
譲渡所得の課税の特例等

【組合に係る特例】
事業上の登記の課税の特例等

〇融資制度
【住宅金融支援機構によるまちづくり融資】
マンション建替えの事業資金や高齢者の建替え後の住宅の取得費用への融資

◆築年数が古い物件を購入するメリットとデメリット

【メリット】

・購入費用が安い
当たり前なのですが、築年数が古い物件は、新築や築浅物件に比べて購入価格が安いです。
室内のリノベーション費用を考えても月々のローンの支払いは築浅物件よりも安くなります。
・選択肢が多い
築の古い物件は売り出されている数が多いため、希望する条件に合った物件を見つけやすいです。
・好立地の物件が多い
昔に建てられたマンションは駅前や一等地に建っていることも多くあります。

【デメリット】

・修繕費用の増加
築年数が古くなると、設備の不具合や修繕が必要になることが多く、維持管理費用が増加します。
築浅の物件の3倍〜4倍高いこともございます。
・耐震性の問題
1981年以前に建てられた物件は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震補強が必要になることがあります。
・空室率の上昇
賃貸物件の場合、築年数が古くなると空室率が上がりやすく、家賃収入が減少することがあります。

・各種税金の優遇が受けられない
■住宅ローン控除
■登録免許税の軽減
■不動産取得税の軽減
これらの優遇を受けるには
①1982年1月1日以降に建築された建物
または
②新耐震基準に適合している建物
どちらかの条件を満たす必要がございます。

他にも安全面の不安やリセール性が良くないなど、メリットよりもデメリットの方が多い印象です。

◆まとめ

老朽化したマンションの選択肢は
💡建替え→再入居
💡一棟まるごとリノベーション
💡敷地売却→現金化or再入居
💡補助金制度を利用して耐震改修をして住み続ける

建替えや耐震改修は様々な緩和措置、支援制度がある。
築古マンションの購入は購入費用が安いことや好立地の物件が多いメリットがありますが、安全性やランニングコストが高騰するリスクがあり、デメリットの方が多い。

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