紛争防止条例への理解が生む【空室リスクヘッジ】

不動産投資をしている方や、これから始めようとしている方にとって、空室リスクは大きな悩みのタネですよね。入居者が頻繁に入れ替わったり、空室が長期間続くと、安定した家賃収入が得られなくなり、投資した物件が思った以上に利益を生まない場合があります。

さらに、原状回復費用（部屋の修繕費）がかかってしまうのも痛手です。入居者が退去するたびに、部屋を元の状態に戻すためのお金が必要になるわけですから、頻繁な退去は投資家にとって大きなダメージになります。

そして、過去にはとんでもない暴利的な金額の修繕費用を請求してくる不動産会社があったり、原状回復費用を巡ってのトラブルは絶えませんでした。

このような空室時の支出を減らすために重要なのが、「賃貸紛争防止条例」です。
この条例は、不動産取引や賃貸契約のトラブルを未然に防ぐためのルールを定めたものです。
特に賃貸契約において入居者・管理会社とのトラブルが起きないようにするための予防策です。

不動産会社に任せるだけでなく、ご自身で紛争防止条例を理解しておくことが無駄な支出を減らすことに繋がります。

国土交通省のガイドライン と 賃貸住宅紛争防止条例

まず、国土交通省のガイドラインについてですが、これは主に原状回復に関する指針です。原状回復とは、部屋が入居者によって損傷した場合にどう修繕するか、という問題です。ガイドラインは、賃貸借契約の貸主と借主に向けたアドバイス的なものですが、法的な強制力はありません。

それに対して、賃貸住宅紛争防止条例は、宅地建物取引業者に対して書面での説明義務を課しているため、法的な拘束力があります。つまり、この条例に基づいたルールを守らないと、罰則を受けることもあり得ます。

また、賃貸住宅紛争防止条例では、原状回復費用だけでなく、入居中のマナーや家賃滞納などの問題も広くカバーしています。これが普通のガイドラインと違うポイントです。

条例が適用される範囲

賃貸住宅紛争防止条例は、もともと2004年に東京都のみで制定されていたもの（別名：東京ルール）ですが、トラブル防止に確かな効果を発揮する事から、昨今では関東近郊を中心に、他県の地域でも導入する不動産業者が年々増えてきています。

全国の自治体はそれぞれの地域に合ったルールを定めているため、地域ごとの条例をしっかり確認することが大切です。
日本の各自治体は、地域の特性やニーズに応じて独自の条例を制定することができるため、紛争防止に関する条例がある地域もあれば、ない地域もあります。

又、居住用賃貸住宅に適用される条例となり、事業用の事務所・店舗等には該当しません。

賃貸紛争防止条例の具体的な内容

紛争防止条例では、具体的にどんなことが決められているのでしょうか。いくつかのポイントを紹介します。（一部抜粋）

・経年変化や自然の損耗については貸主負担
日照による壁のクロスの変色や、冷蔵庫の背面が日焼けするような経年変化は、貸主（オーナー）が負担します。これらは自然年数により劣化するものだからです。
・借主が故意に傷をつけた場合は借主負担
逆に、借主が部屋を傷つけたり、水漏れを放置した結果、部屋が損傷した場合等、こういった故意過失での修理費用は借主が負担します。これにより、貸主は不当に修繕費用を負担しなくて済むという仕組みです。

こういった不適切な契約内容を防ぐための基準が設けられており、どちらかが不当な扱いをしないように守られています。
又、もしトラブルが起きたときの問い合わせ窓口が明記されています。

不動産投資家にとって重要なポイント

不動産投資家として、賃貸紛争防止条例を理解し、うまく活用することは非常に重要です。
例えば、物件を買う前に、その地域の賃貸契約や紛争防止条例をしっかり確認しておくことで、空室時に起こり得る原状回復費用を巡ったトラブルを防ぐことができます。
家賃、契約期間、退去条件などをしっかり認識しておくことが、後々のトラブルを減らす最初のステップです。
さらに、入居者選びも大事なポイントです。
入居者の信用情報や属性を確認し、トラブルを起こしにくい方を選ぶことが、空室リスクを減らすためには効果的です。

物件の管理とコミュニケーション

物件を適切に管理することも空室リスクを減らす要因です。定期的に物件の状態をチェックし、必要に応じてメンテナンスを行い、入居者が快適に過ごせるようにしておきましょう。
また、同じ建物内を賃貸しているオーナー様は、入居者とのコミュニケーションも大切です。トラブルが発生した場合にすぐ対応できるよう、入居者と良好な関係を築くことが、空室リスクを軽減するためには重要です。

最新の規制や法律をチェック

不動産関連の法律や規制は変更されることがあります。例えば、新たに規制が強化されたり、賃貸契約のルールが変わったりする場合があるので、常に最新の情報をチェックし、適切に対応することが求められます。

まとめ

空室リスクを減らすためには、賃貸紛争防止条例をしっかり理解し、それに基づいた適切な管理や運営を行うことがカギです。
地域ごとの条例を把握し、信頼できる管理会社と連携し、入居者との良好な関係を築くことで、安定した不動産投資を実現できます。

もし、これから投資を考えている方や、空室にお悩みの方がいれば、賃貸管理が得意な不動産会社を見つけて、空室対策や収益改善のノウハウを活用することが重要です。

又、管理会社によって管理方法や、管理手数料等も変わりますので、空室時以外のシーンでも収支の改善に繋がります。
弊社では、売却のお手伝いだけではなく、賃貸管理も一律2,000円（税別）でお預かりさせて頂いております。
現状の管理手数料等にご不満がある方は是非ご検討くださいませ。

現在空室にお悩みの方も、今後の空室がご不安な方も、
まずはPLANINVESTにお気軽にお問い合わせ下さいませ。
些細なことでも、是非ご相談お待ちしております。