自主管理は管理委託費用がかからないからお得？？

マンションの資産価値を大きく左右するのが、オーナー様のお部屋の状況だけではなく、建物自体の「管理方法」です。
管理方法の一つに「自主管理」という方法があります。
日本全国のマンションで、9割以上のマンションは管理会社にそのほとんどの管理を委託しており、近年では、自主管理型マンションの数は減少しています。
上記の様にほとんどのマンションが管理会社に管理委託をしていますが、弊社にも自主管理のマンションの査定依頼がくることも有ります。
その中には、自主管理物件を所有しているが、自主管理をについて深く理解をしていないオーナー様も中にはいらっしゃいます。
そこで今回は、マンションの自主管理とは何か。また、そのメリットとデメリットについて説明させて頂きます。

自主管理とは

自主管理とは、分譲マンションの敷地及び共用部分の管理について、管理業務を管理会社には委託をせず、全て管理組合の手で行う管理方法のことをいいます。
管理組合とは、基本的にはその物件のオーナー様のみで形成される組織になります。
分譲マンションは「区分所有建物」として「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）の適用を受けます。
区分所有法は、2名以上の区分所有者が存在すれば管理組合が法律上当然に成立し、この管理組合が敷地・共用部分の管理責任を負うことを定めています。
この定めは、全ての分譲マンションに共通であり、例外はありません。
管理組合の管理業務には、
・共用部分の保守・修繕
・管理費や修繕積立金の会計業務
・長期修繕計画の作成・変更
など全部で17項目にも及ぶ多様な業務が法定されています。
これらの業務を行い管理責任を果たしていくにあたり、管理会社に委託をせずに、管理組合が主体的に行っていくことを「自主管理」といいます。

自主管理マンションの３つのメリット

■管理費用が抑えられる
自主管理のマンションは、管理会社に委託をせず自分たちでマンションの管理運営を行うので、「管理委託費用」が発生しません。
管理会社に委託をしているマンションと比べて、毎月の管理費の支出の経費を抑えられる事が多いです。

■管理運営に対する居住者の意識が高い
自主管理マンションのオーナー様は、所有物件にそのまま居住されている方が多いです。
オーナー様が居住しながら、マンションの管理運営を行ってる事が多いので、居住者のマンションの維持・管理意識が高い事が多いです。
管理会社に委託をしているマンションの総会ですと、遠くにお住まいのオーナー様も多いので、ほとんどの方が欠席されることが多いです。
自主管理マンションになると総会の出席率も高く、8割以上もしくはほぼ全員参加しているという管理組合も有ります。
自分たちで居住・運営している方が多いからこそ、マンションに対する意識が高い方が多いのだと思います。

■居住者間でのコミュニティが形成しやすい
マンションの管理運営に対する意識が高いので、自然と居住者間で話し合う機会が多くなってきます。
今のご時世、マンションで隣に住んでいる人の名前も知らないということがほとんどですが、自主管理のマンションではお互いのことをよく知っている関係性が多いです。
地震などの自然災害などの不測の事態が起こった時に、居住者間で協力し合える体制が整っているのは、自主管理ならではの良さになります。

自主管理マンションの３つのデメリット

■管理の安定性・継続性が確保されない
自主管理の最大の問題点は、管理の安定性・継続性が確保されないという点です。
「自主管理」が上手く機能するためには、区分所有者の中に、建築や設備保守など管理に関連する専門知識を持つ人が必要不可欠です。
また、オーナー様それぞれの意見や考えがある中で、全体をまとめるリーダー役が必要になります。
しかし、仮にこうしたリーダーが今は居たとしても、将来にわたって存在し続ける保証はありません。
築年数と共に、オーナー様達の高齢化も同時に進行していきます。
その中でこのようなリーダーシップをとり続けることは出来るでしょうか。
先に述べた通り、管理組合には17項目にも及ぶ多様な業務が法定されており、簡単なものではありません。
管理組合のリーダーシップをとる人がいなくなった時に、今まで通りの管理を続けていけるのでしょうか。

■建物・設備の管理が不十分になる
管理組合の活動をリードしていく人がいなくなると、これまで当たり前に行われてきた、法定点検（貯水槽の清掃・水質検査など）や、清掃（消防設備・電気設備点検の実施管理）、また、危険箇所の改善・修繕措置がとられていない等が起こり、最悪は入居者の生命・身体を危険にさらすことになりかねません。

■資産価値が低下
マンションが経年劣化することはどのようなマンションでも避けられません。
しかし、適切な維持管理・大規模修繕や場合によっては、設備の交換やグレードアップをして、可能な限り資産価値を保つことが可能です。
しかし、管理が上手くいっていないマンションの場合には、資産価値を保持するための適切な処置が講ぜられず、大きく資産価値を下げてしまう可能性が高いです。

まとめ

自主管理を続けてきた管理組合も、オーナー様の高齢化が進み、自主管理を続けることに限界を感じるケースも増えてきています。
リーダーが不在になり、オーナー同士でトラブルが起きるケースも耳にいたします。
そのようなトラブルが起こる前に、自主管理から管理会社への委託の話をオーナー様同士で話し合うのも一つの選択肢だと思います。

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