認知症と不動産売却について

高齢化が進む中、相続対策の必要性を感じつつも、「まだまだ先の話」と先送りしている方はいらっしゃいませんか？
今日はそんな方にこそお伝えしたい、認知症と不動産売却のリスクについて説明したいと思います。

認知症になってしまうと、本人には売却できない？

契約をするためには、自らの行為から生じる結果を判断できる意思能力が必要になる為、不動産の所有者本人の健康状態が良好だとしても、認知症により正常な判断能力が失われてしまうと、売買契約は出来ません。
仮に、本人にペンや実印を持たせて署名捺印したとしても、その契約は無効になってしまいます。
ただ、「認知症＝意思能力を欠く」という訳ではないので、意思能力の有無に関しては、医師や登記を担当する司法書士等立合いの上で確認してもらいましょう。

親族が代理人として売却できる？

所有者が認知症の場合、親族の方から「親(兄弟)の不動産を自分が代理人になって売却したい」と相談されるケースが多いです。
本人がご高齢で足腰が悪く、不動産会社まで来社する事が難しい場合であれば、委任状を書いて子供を代理人にする事が可能ですが、本人に意思能力が無ければ、代理人を立てる事もできません。
重要なのは、本人に【意思能力があるか】どうかなのです。
では、どのようにすれば、意思能力のない親族の不動産を売却できるのでしょうか。

成年後見制度を利用する

親族が認知症等にかかって意思能力を欠く状態になった場合、不動産売買だけでは無く、施設への入所契約等のありとあらゆる契約が出来なくなってしまいます。
認知症以外でも、知的障害、精神障害などの理由で判断能力がないケースでは、成年後見制度を利用することになります。
成年後見制度とは、本人に代わって契約ごとや本人の財産管理・身上監護をする成年後見人を、家庭裁判所に選任してもらう国の制度です。

成年後見人になれる人

成年後見人は家庭裁判所が選任しますが、申し立ての時に候補者を提出する事も出来ます。
特に資格は必要ないので、一般的には子供や兄弟といった近親者を候補として提出しますが、弁護士や司法書士などに依頼することも可能です。
ただし、下記の欠格事由に該当する場合は、成年後見人にはなれませんので注意が必要です。

①未成年者
②家庭裁判所で免ぜられた法定代理人、補佐人または補助人
③破産者
④被後見人に対して訴訟をし、又はした者並びにその配偶者及び直系血族
⑤行方が知れないもの

成年後見人が選任されれば、本人に判断能力がなかったとしても、本人の利益になる契約ごとに関しては、行えるようになります。

成年後見人なら自由に不動産売買契約を締結できるのか

しかし、「成年後見人に選任してもらえば、親族の不動産を自由に売却できるか」というとそうではありません。
不動産は本人にとって貴重な財産であり、それを売却することは本人の不利益になる可能性があるからです。
また、下記の点にも注意が必要です。

•居住用不動産の場合：家庭裁判所の許可が必要
•非居住用不動産の場合：家庭裁判所の許可は不要
※いずれの場合も、後見監督人があるときは、その同意を得なければならない

よって、成年後見人に選任されたからといって安易に売買契約書に署名捺印してしまうと、契約自体が無効になる恐れがあるので十分注意が必要です。

意思能力があるかの判断

このように本人が認知症にかかって判断能力がなくなってしまった瞬間から、不動産売却のハードルが一気に高くなりますので、売却を検討している場合は、できるだけご自身が元気なうちに売却しておくことが大切です。
とはいえ、急に病状が悪化して意思疎通が難しくなることも少なくありません。
「本人にまだ意思能力があるかどうか」の判断はとても難しいので、前項でも書いたように、医師や登記を担当する司法書士立会いの下で判断してもらった方が良いでしょう。

家族にも相談する

自分が成年後見人になって親の不動産を売却する場合は、親の死後相続人になる予定者とも、前もって話し合いをしておいたほうが良いでしょう。
相続者が不動産の売却に納得していないと、売却手続きが終わってからトラブルになる可能性があるからです。
法的には合意を取り付ける必要性はありませんが、将来の相続でトラブルとなる可能性がありますので注意しましょう。

まとめ

本人が認知症になっても成年後見制度を利用すれば、不動産を売却する事はできますが、成年後見の申し立て手続き自体が非常にややこしいので、できるだけ避けたいところです。
「両親の医療費や施設入所費用を捻出するために、不動産を売却したい」
「入所で誰も住まなくなった不動産を処分したい」
などの理由でお困りの方はもちろん、不動産の事ならどんな事でも、株式会社プランインベストにお任せください。
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