1棟不動産における「利回り」と「積算価格」について

AM事業部の伊東明日美と申します。

PLANINVEST AM (アセットマネージメント)事業部は、昨年度新しく発足した事業部となっており
一棟収益不動産の仲介・売買を主に取り組ませて頂いております。
弊社のAM事業部では、物件の収益性を最大限に活かした売却戦略をお客様・お取引に合わせた
戦略を立てさせていただいております。

今回は ”１棟収益不動産における「利回り」と「積算価格」“　をご紹介していきます。
一棟収益不動産の売却時のポイントや弊社の売却戦略をご一緒にご説明できればと考えております。
本コラムが少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

積算価格・利回りの解説

積算価格とは

積算価格は、簡単に言いますと土地の価格と建物の価格を合わせた価格のことを指します。
積算価格の算出方法は「原価法」と呼ばれます。
土地の価値は路線価や公示価格を基に評価され、建物の価値は再建築価格に残耐用年数を掛け合わせて算出されます。

積算価格の算出の仕方は下記の通りになります。
・土地の価格：路線価 × 土地面積
・建物の価格：再調達価格 × 延床面積 × (法定耐用年数 – 築年数) ÷ 法定耐用年数

利回りとは

利回りにはいくつかの種類があり、それぞれが異なる目的や視点で不動産投資の収益性を評価します。今回は不動産で主に用いられる2つを解説します。
【表面利回り】物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか。
【実質利回り】購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか。

利回りの算出の仕方は下記の通りになります。
・表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
・実質利回り：年間家賃収入 – 年間経費 ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100

一棟不動産において「利回り」と「積算価格」は、基準として用いられていることが多く
目にすることが多いかと思われますが、実際に理解しているかと言われればなんとなく認識されている方も多いのではないでしょうか。
運用していく上でもこの２つの理解を深めることは重要となってきます。

不動産売却との関係性

積算価格と利回りは、不動産の価値評価において重要な役割を果たします。
特に積算価格が高い物件は、価値の裏付けがあると判断されるため融資を受けやすく、
投資家にとっても安心材料となります。
一方、利回りの場合、物件が将来どの程度の収益を生み出せるかという「収益性」に焦点を当てています。つまり、投資家にとっては利回りとは物件がどのくらい効率的にキャッシュフローを生むかを判断する材料になるので利回りが高い物件ほど魅力的に映ります。
しかし、積算価格が高い物件は優れた立地や良好な建物状態を反映しているので安定した賃料収入が期待されることが多いですが、その分物件価格も高くなるため利回りが低くなる可能性があります。また、利回りが高い物件は初期投資額が低い場合が多く積算価格が低いケースもあります。
需要が少ないエリアや建物の老朽化によるものなど今後想定されたリスクが重なる場合があります。
その為、不動産売却時ではこれらの要素をバランスよく評価し、物件に応じた戦略を立てることが重要です。

1棟不動産の売却ポイント

市場調査

物件があるエリアの市場調査を行う。同じ地域内の似た条件の物件がどのくらいの価格で売買されているのか地域性や相場感を把握することが重要です。これにより、物件の適正価格を見極めることができます。

安定した利回り

先ほど解説にもありましたが、投資家にとって利回りが高い物件は魅力的です。
収益性は重要なアピールポイントになりますので過去の収益実績や現在の入居率、将来の収益
見込みなどを具体的に示し、物件の収益性をアピールしましょう。

定期修繕やリフォーム

物件の状態が良ければ、より希望価格での売却に繋がります。定期的に必要な修繕を行い、物件の価値を維持しましょう。特に共用部分や外観は、購入希望者に良い印象を与えることができます。

1棟不動産売却時には、積算価格や利回りだけでは実勢価格(実際に売買される金額)は決まりません。あくまでも想定された数字・基準として存在しており物件の立地条件、周辺環境、物件の状態などに影響され価格は前後します。

PLANINVESTの動き続ける売却戦略

PLANINVESTの売却活動では、
独自の売却戦略や収益性不動産に特化した知識と経験を活かしてお客様がスムーズで安心のできる
お取引を目指しております。

スムーズな売却の秘訣

従来の不動産売却では
REINSやポータルサイト等の掲載後からお問い合わせをいただくまで連絡を待つことが多いです。
そのため通常、ご売却まで多くの期間を要します。

PLANINVESTがご提案する売却

REINSの掲載はもちろんですが、収益不動産に特化したポータルサイト(楽待・健美家など)への掲載を行います。収益不動産に特化しているからこそ
既に購入を予定している投資家へ素早く、適切な範囲へのアプローチが可能になりスムーズなお取引を実現します。

また、弊社では常に提案・ご紹介が可能な既存顧客に積極的に物件のアピールを行っております。
不動産の売却活動はかなり期間を要すると考えられる方が多いですが
PLANINVESTでは独自戦略と査定価格に自信あるため、3か月以内での売却が90%以上となっております。

まとめ

1棟収益不動産において「利回り」と「積算価格」は
不動産投資において異なる視点で物件を評価する材料であり、それぞれの特徴やリスクを理解し
目的に応じたバランスの取れた判断を行うことが収益不動産運用の成功のカギとなるでしょう。

売却・購入を検討する際には失敗しない売却・購入方法のご説明をさせていただいております。
全国無料出張相談にて運用の相談も承っておりますのでいつでもお気軽にご相談ください！！