ワンルームマンションの売却に必要な費用

ワンルームマンション売却に必要な費用は、頻繁に取引される方以外は馴染みが無くわかりずらいと思います。
そこで今回は、売買の商談成立の際に戸惑わないように解説を致します。
実際に売却する前に詳しく調べておかないと思わぬ経費が掛かり、想定と違う手取り金額の売却になってしまい、後悔する取引になってしまう事にもなりかねません。

1.仲介手数料
2.売買契約書に貼付する印紙代
3.抵当権抹消費用
4.登記名義人・表示変更登記費用
5.住宅ローン返済手数料
6.賃貸管理解約違約金（サブリース物件含む）
7.譲渡所得税　住民税
8.消費税
ここからはそれぞれの経費について説明していきます。

仲介手数料

不動産の取引の仲介は成功報酬となります。
したがって、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
また、仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決められており、計算式は以下の通りです。
・取引額200万円以下の金額・・・取引額の5%＋消費税
・取引額200万円を超え400万円以下の金額・・・取引額の4％＋2万円＋消費税
・取引額400万円超の金額・・・取引額の3％＋6万円＋消費税
これ以上の仲介手数料を請求をすることは、法令違反となります。

印紙代

売買価格に応じて売買契約書に貼付をします。
税法の改正で変更になる場合があります。
以下の国税庁のページで現在の詳しい印紙代の確認が出来ます。

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

抵当権抹消費用

物件引き渡しの際に司法書士に支払う事になります。
明確な報酬規程がなく司法書士事務所により変わってきますが、平均すると約３万円程になります。
上記には登記に必要な登録免許税も含まれております。

登記名義人・表示変更登記費用

購入時から、引越し等で登記上の住所が変更になった場合や、結婚等で氏名が変更になった場合は、現在の表示に登記を変更してから売買を行わなくては所有権の移転ができません。
印鑑証明書上の住所氏名とあわせる必要があります。
こちらの手続きも引き渡しの際に行う形となります。
内容によりますが、抵当権抹消費用と同じく約３万円ぐらいになります。

ローン返済手数料

ローンを組まれている金融機関により異なってきます。
返済期間や、借り換えをしてからの期間が短い場合は多くの返済手数料が発生することもあります。
借入時の金銭消費貸借契約書に記載をされていますが、分かりずらいことが多いので、事前に金融機関に電話等で確認をおすすめ致します。
定期的に送られてくるローンの償還表等に記載されている顧客番号等が分かれば、すぐに回答してもらえることが多いです。

賃貸管理解約違約金

マンションの売却の際には、賃貸管理解約をする必要が有り、その際に、解約違約金などが発生する事が多いです。
残念ながら購入時や契約時に十分な説明がなく、売主様が気が付かぬうちに管理契約書に記載されているケースもあるので、集金代行契約書やサブリース契約書、または管理委託契約書をしっかり確認する必要があります。
金額は管理会社や契約内容により異なりますが、オーナーチェンジで管理が終了する際に、違約金として家賃の１か月～６か月分が必要になるケースもあります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、売買代金に対して課税されると思われている方が多いのですが、譲渡所得税は「売却益」に対して課税されます。
逆に言えば、売却益が出なければ譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の税率は所有期間により、二つに分かれます。（※所有期間は譲渡した年の1月1日現在で何年経過しているかで計算します。）
・５年未満所有（短期譲渡）・・・約３９％
・５年以上所有（長期譲渡）・・・約２０％
となります。
また、オーナー様によって、減価償却の方法・確定申告、今までの運用方法によっても課税対象は異なります。
売却益の計算方法などはこちらの記事をご参照下さい。
「譲渡所得税を理解しよう！」

消費税　

消費税課税事業者の方は、消費税がかかる場合が有ります。
二年前に課税売上高が1000万円を超えていた場合には、今年一年間は消費税課税事業者となります。

まとめ

売買価格に目がいってしまい、違約金や、一括返済手数料等の諸経費を考えずに契約をしてしまうケースも多いです。
決済時に、思っていた金額が残らない等にならないように、売却の前にしっかりとお見積もりを出し、最終的にどの位の金額が残るかを考える必要が有ります。

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